Verschwiegener Marderbefall bei Grundstücksverkauf

1. Der akute Befall eines zu Wohnzwecken dienenden Gebäudes mit einem oder mehreren Mardern stellt einen Sachmangel im Sinne der § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB dar, über den der Verkäufer eines Hausgrundstückes oder einer Eigentums­wohnung den Kaufinteressenten aufzuklären hat.
2. Dagegen wird ein Sachmangel nicht (auch nicht unter den rechtlichen Gesichts­punkten eines Mangelverdachtes) allein dadurch begründet, dass in der weiter zurückliegenden Vergangenheit ein Marderbefall des Gebäudes zu verzeichnen war. Infolgedessen muss der Verkäufer den Kaufinteressenten über derartige Vorgänge nicht aufklären.

OLG Hamm, Beschluss vom 13.02.2017; Az. I-22 U 104/16

Sachverhalt

Der beklagte Verkäufer verkauft Anfang 2014 die Eigentumswohnung unter Ausschließung der Gewährleistungsansprüche für Sachmängel. Unstreitig hatte sich in der Wohnanlage ein Marderbefall im Jahre 2007 ereignet und war Thema der Eigentümerversammlung im Jahre 2007. Es wurden damals Maßnahmen zur Marderabwehr beschlossen und durchgeführt. Ende 2013 ereignete sich ein erneuter Marderbefall, der in der Eigentümerversammlung 2014 erörtert wurde. Zu diesem Zeitpunkt war der beklagte Verkäufer nicht mehr als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Der Kläger verlangt vom Beklagten Ersatz der Kosten, die für die erforderliche Dachisolierung anfallen.

Entscheidung

Landgericht und Oberlandesgericht weisen die Klage ab. Im Urteil wird ausgeführt, dass ein akuter Marderbefall grundsätzlich einen Sachmangel darstellen könne, und zwar unabhängig davon, ob der Marder bereits – oder überhaupt – größere Schäden verursacht habe. Hingegen stelle ein beim Verkauf mehr als sechs Jahre zurückliegender Marderbefall keinen offen­barungspflichtigen Sachmangel gemäß § 434 I 2 Nr. 2 BGB dar. Eine Offenbarungspflicht sieht das Gericht auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Mangelverdachts. Ein Marderverdacht stelle nur dann einen Mangel der Kaufsache dar, wenn die hinreichende Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines erheblichen Mangels besteht. Es entspreche jedoch der allgemeinen Lebenserfahrung, dass die Möglichkeit des Marderbefalls gerade angesichts der Lage des hier streitgegenständlichen Grundstücks am Wald bestand. Dass die Verkäufer von einer erhöhten Gefahrgeneigtheit wussten, weil es in jüngerer Vergangenheit zu Marderbefall gekommen war, konnte der Käufer nicht beweisen. Da der Käufer auch nicht beweisen konnte, dass dem Verkäufer der Marderbefall im Jahre 2013 bekannt war, der Verkäufer wohnte zu diesem Zeit­punkt nicht mehr in der Wohnung, und die Eigentümerversammlung erst im Jahre 2014 sich mit dem erneuten Marderbefall befasste, war die Klage abzuweisen

Fazit

Marderbefall führt immer wieder zu Auseinandersetzungen bei Grundstücksverkäufen. Grund­sätzlich ist dem Verkäufer zu empfehlen, den Käufer hinreichend über entsprechende Vorfälle und die getroffenen Maßnahmen aufzuklären. Das OLG Koblenz hat in einer Entscheidung vom 15.01.2013 (4 U 874/12) eine Arglisttäuschung des Verkäufers bei verschwiegenem Marder­befall bejaht, weil er nicht darauf hingewiesen hatte, dass er zwar eine Teilsanierung des Daches durchgeführt, nicht aber die weiteren Teile des Daches auf Mängel untersucht hatte. Ihm hatte ausgereicht, dass der Marder getötet worden war und die Lärmbelästigung aufge­hört hatte.

Das Maß der Offenbarungsverpflichtung des Verkäufers ist bei Grundstücksverkäufen schwer abgrenzbar. Es ist deshalb ratsam, auch bei Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen möglichst vollständig eventuelle bekannte Mängel zu offenbaren.