Vermieter muss keine Mängelbeseitigung vornehmen, wenn die Zumutbarkeitsgrenze überschritten wird!

BGH, Urteil vom 22.01.2014; VIII ZR 135/ 13

Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, Mängel der Mietsache ordnungsgemäß zu beseitigen. Die Pflicht der Mängelbeseitigung endet jedoch dann, wenn die Zumutbarkeitsgrenze überschritten wird.

Sachverhalt

Der Vermieter hat auf einem Nachbargrundstück ein Gebäude erbauen lassen, welches mit einer Außenwand an die Giebelseite des Anwesens grenzt. Die Wohnung der Mieterin liegt mit der Küche und dem Bad unmittelbar vor der neu errichteten Außenwand. Die Fenster sind von der Vermieterin zugemauert worden. Die Mieterin klagt auf Rückbau vor dem Landgericht Berlin.

Entscheidung

Die Klage wurde vom Landgericht Berlin abgewiesen. Die Revision zum BGH wurde zugelassen. Der BGH bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts und führt in den Entscheidungsgründen aus: Trotz eines unstreitig vorliegendes Mangels, könne sich der Vermieter in diesem Fall auf die Regelung des § 275 Abs. 2 BGB berufen. So habe der Senat zur Reichweite der dem Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters entgegenstehenden Einrede aus § 275 Abs. 2 BGB bereits entschieden, dass die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung dort endet, wo der dazu erforderliche Aufwand die sogenannte „Opfergrenze“ überschreitet. Unter welchen Umständen diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten sei, müsse unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen ermittelt werden. Bestehe etwa ein krasses Missverhältnis zwischen dem Mangelbeseitigungsaufwand einerseits und dem Nutzen der Mangelbeseitigung für den Mieter andererseits, sei das Überschreiten der Zumutbarkeitsgrenze indiziert. Die Entscheidung über die Frage, ob die Zumutbarkeitsgrenze im Einzelfall überschritten sei, obliege dabei stets dem Tatrichter.

Praxishinweis

Die Entscheidung ist nicht unbedenklich; stützt sie doch eine vorsätzliche Rechtsverletzung des Vermieters. Der BGH stellt jedoch klar, dass auch bei einem vorsätzlich herbeigeführten Leistungshindernis stets eine wertende Gesamtbetrachtung des Tatrichters erforderlich ist, ob er angesichts der von ihm zu berücksichtigenden Gesamtumstände des Einzelfalls die Einrede der Opfergrenze für begründet erachtet.