Vereinbarung einer verbrauchsabhängigen Kostenverteilung im Mietvertrag über Gewerberäume

Nach § 10 HeizkostenV können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nur bei einem Vertrag in Betracht, der wegen einer plan­widrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (im Anschluss an Senats­urteil vom 15. Oktober 2014 – XII ZR 111/12 – WM 2014, 2280).

BGH, Urteil vom 30.01.2019; XII ZR 46/18

Sachverhalt

Die Vermieterin und die Mieter von Praxisräumen streiten unter anderem über die Heiz­kostenabrechnung. § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags lautet:

„Die Ermittlung/Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten/Kaltwasserkosten erfolgt durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach dem von … gemäß §§ 7 und 10 der HeizkostenV bestimmten Abrechnungsmaßstab. …“

In § 6 Ziffer 4 des Mietvertrags ist geregelt:

„Der Vermieter wird die Mietfläche mit zugelassenen geeichten Messeinrichtungen / Abrechnungsmaßstab gemäß §§ 7 und 10 der Heizkosten VO-Bestimmungen (…) ausstatten.“

Die Mieträume verfügen über eine Lüftungsanlage, die teilweise auch zur Beheizung genutzt wird. Eine Verbrauchserfassung erfolgt insoweit nicht. In zwei Betriebskostenabrechnungen legte die Vermieterin die diesbezüglichen Kosten als Position „Heizung über Lüftung“ nach Fläche auf die Mieter um.

Die Mieter halten diese Position angesichts der Vereinbarungen im Mietvertrag für nicht umlagefähig.

Entscheidung

Die Mieter müssen die Position „Heizung über Lüftung“ nicht tragen, entschied der Bundes­gerichtshof. Die Regelung im Mietvertrag sehe vor, dass die Ermittlung und Verteilung der Heizkosten durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung erfolgen solle. Demnach sollen die Heizkosten vollständig nach Verbrauch umgelegt werden. Eine solche Vereinbarung sei auch wirksam. § 10 HeizKV lasse rechtsgeschäftliche Bestimmungen des Abrechnungsmaßstabs zu, die eine Überschreitung der in §§ 7, 8 HeizKV vorgesehenen Höchstsätze für den verbrauchsabhängigen Anteil (50 bis 70 Prozent) vorsehen. Jedenfalls bei der Gewerberaummiete können daher individualvertraglich auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden. In § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags würden sich keine Hinweise darauf finden, dass auch verbrauchsunabhängige Heizkosten geschuldet sein sollten. Dies gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes einer beiderseits interessengerechten Auslegung. Vielmehr seien die Belange der Vermieterin gewahrt, weil für sie bereits bei Ver­tragsschluss kein Zweifel daran bestehen konnte, dass verbrauchsunabhängige Heizkosten nicht umgelegt werden können, während sich das Interesse der Mieter auf eine neutrale Überprüfbarkeit der Heizkosten durch Messeinrichtungen richtete. Da verbrauchsunabhängige Heizkosten nach der Vereinbarung im Mietvertrag nicht umlagefähig sind, schulden die Mieter die Kosten für „Heizung durch Lüftung“ nicht.

Fazit

Hinzuweisen ist darauf, dass diese Entscheidung zwar zum Gewerberaummietrecht erging, dies jedoch nicht im Umkehrschluss bedeutet, dass eine solche Individualvereinbarung im Wohnraummietrecht nicht geschlossen werden kann. Auf Vermieterseite sollte eine solche, von der gesetzlichen Regel abweichende Vereinbarung daher nur dann getroffen werden, wenn sichergestellt ist, dass der Verbrauch auch erfasst werden kann.