Verbrauchereigenschaft des Käufers
Die Auslegung nach dem objektiven Zweck des Verhaltens des Kaufinteressenten ermöglicht keine Zurechnung zu einer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit. Eine gewerbliche Tätigkeit stellt die planmäßige, auf Dauer ernst angelegte wirtschaftlich selbstständige Tätigkeit unter Teilnahme am Wettbewerb dar.
OLG Hamm, Urteil vom 20.10.2016; Az. 18 U 152/15
Sachverhalt
Der Kläger verlangt Maklerlohn für die Vermittlung einer Gewerbeimmobilie. Der Beklagte teilt dem Kläger mit, dass er Eigentümer einer gewerblichen Immobilie ist. Er teilt dem Kläger u.a. Folgendes mit: Dass das angebotene Objekt besser in sein Portfolio passe, als er es auf den ersten Blick gedacht habe, und fragt nach einem Datenraum bzw. einer Vertraulichkeitserklärung. Der Beklagte unterzeichnet die Vertraulichkeitserklärung und verwendet in einem Schreiben den Passus: „bei dem bisher uns untersuchten und erworbenen Immobilien“. In einer weiteren E-Mail an den Kläger verwendet der Beklagte die Worte „keine technische DD, keine juristische DD“ und „ich als jemand, der pro Jahr etwa 10 bis 15 konkrete private Investmententscheidung trifft“. Der Kauf der Immobilie erfolgt durch eine GmbH, deren alleinige Gesellschafterin eine weitere GmbH ist. Der Beklagte ist Geschäftsführer beider GmbH`s. Der Beklagte erklärt den Widerruf des Maklervertrags. Er macht gegenüber dem Courtageanspruch u.a. geltend, dass er keine Widerrufsbelehrung erhalten habe und dass er Verbraucher sei.
Das Landgericht Münster verurteilt den Beklagten zur Zahlung von € 199.920,00. Das Landgericht Münster führt aus, dass offenbleiben könne, ob der Beklagte als Verbraucher anzusehen sei, er habe sich jedenfalls wie ein Unternehmer geriert, deshalb stünde ihm kein Widerrufsrecht zu.
Entscheidung
Auf die Berufung des Beklagten hin, hebt das OLG Hamm diese Entscheidung auf und weist die Klage ab. Das OLG Hamm führt aus, dass der Beklagte seine auf Abschluss des Maklervertrages gerichtete Willenserklärung wirksam widerrufen habe. Eine Verbrauchereigenschaft komme nur dann in Betracht, wenn die dem Vertragspartner erkennenden Umstände eindeutig und zweifelsfrei darauf hinwiesen, dass die natürliche Person in Verfolgung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handle. Eine gewerbliche Tätigkeit im Sinne des Verbraucherschutzes verlange eine planmäßige, auf Dauer angelegte wirtschaftlich selbständige Tätigkeit. Der Beklagte behauptet, dass er das Objekt als private Vermögensanlage erwerben wolle, seine Vermögensanlagen seien in zeitlicher und organisatorischer Hinsicht nebenbei zu bewältigen. Dass der Beklagte kein nennenswertes Eigenkapital für den Kauf des Objektes eingesetzt habe, lässt nach Auffassung des Gerichts nicht zwangsläufig auf ein Gewerbe schließen. Auch dass der Beklagte, wie er dem Kläger mitgeteilt hatte, pro Jahr 10 bis 15 Anlageentscheidungen treffe und den Aufbau eines Portfolios geplant habe, beweist nach OLG Hamm ebenso wenig, wie die Gründung von GmbH`s, dass der Beklagte einen planmäßigen Geschäftsbetrieb betreibe. Die Äußerungen des Beklagten ließen nach Auffassung des Gerichts vielmehr noch nicht den Schluss zu, dass er Unternehmer und nicht Verbraucher sei. Unsicherheiten und Zweifel aufgrund der nach außen für den Vertragspartner erkennbaren Umstände gehen nicht zu Lasten des Verbrauchers. Eine bewusste Täuschung durch den Beklagten dahin, dass er Unternehmer sei, verneint das OLG, so dass von einer wirksamen Widerrufserklärung ausgegangen werden könne. Der Berufung gibt das OLG statt und weist die Klage auf Zahlung der Maklerprovision ab.
Fazit
Für den Makler gilt nach dieser Entscheidung: Vorsorglich, soweit nicht die Unternehmereigenschaft des Kaufinteressenten objektiv feststellbar ist, in jedem Fall die Widerrufserklärung dem Kaufinteressenten zukommen zu lassen. Kaufinteressenten, die sich dem Makler als erfahren und versiert darstellen und auf Immobilienbesitz verweisen, können durchaus noch als Verbraucher anzusehen sein, weil sie – unter Umständen auch im größeren Umfang – Kapital anlegen bzw. eigenes Vermögen verwalten. Nur dann, wenn die Verwaltung eine gewerbsmäßig betriebene Vermögensverwaltung erfordert, wie die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation zur Durchführung der Geschäfte, kann auf eine Unternehmertätigkeit geschlossen werden. Unsicherheit und Zweifel aufgrund der für den Makler erkennbaren Umstände gehen nicht zu Lasten des Maklerkunden.