Unterbrechung der Kausalität beim Maklergemeinschaftsgeschäft

Bei einem Gemeinschaftsgeschäft handelt es sich nicht um einen Maklervertrag, sondern um einen Vertrag, der sich auf einen (ggf. noch zu schließenden) Makler­vertrag bezieht. Es liegt deshalb nahe, die Rechtsprechung des BGH zur Kausalität bzw. zur Unterbrechung des Kausalitätsverlaufs bei Maklerverträgen entsprechend heranzuziehen.

Hanseatisches OLG, Urteil vom 11.01.2018, Az. 6 U 10/16

Sachverhalt

Zwischen zwei Maklern ist streitig, ob ein Gemeinschaftsgeschäft vereinbart worden ist. Die Klägerin benennt die Verkäuferin, die Beklagte findet den Käufer und verein-bart mit diesem die Zahlung einer Provision. Die Klägerin verlangt die hälftige Provision. Die Beklagte beruft sich u.a. darauf, dass die Kausalität der Maklertätigkeit unterbrochen sei, weil die von der Klägerin benannte Miteigentümerin und Verkäuferin des Objekts im Juni 2014 mitteilte, dass sie eine Vermarktung nicht wünsche und eine Möglichkeit suche, einen Verkauf des Hauses zu vermeiden. Im Januar 2015 nahm der Ehemann der zunächst tätigen Verkäuferin und Mit­eigentümerin den Kontakt zu der Beklagten auf und erteilte den Vermarktungsauftrag, der dann zum Ab-schluss des notariellen Kaufvertrages führte.

Entscheidung

Das Hanseatische Oberlandesgericht bejaht die Anwendung einer entsprechenden Recht­sprechung des BGH zur Unterbrechung des Kausalverlaufs auch auf Gemeinschaftsgeschäfte. Zwar handele es sich bei dem Gemeinschaftsgeschäft nicht um einen Maklervertrag. Es han­dele sich um einen Vertrag, der sich auf einen (ggf. noch zu schließenden) Maklervertrag beziehe. Es liege deshalb nahe, die Rechtsprechung des BGH zur Kausalität bzw. zur Unter­brechung des kausalen Verlaufs bei Makler-verträgen entsprechend heranzuziehen. Bei Maklerverträgen werde ein Ursachenzusammenhang vom BGH angenommen, wenn zwischen dem Nachweis und dem Ab-schluss des Hauptvertrages ein „angemessener Zeitabstand“ liegt, wobei dies drei Monate bis „mehr als ein halbes Jahr“ sein können. In einem solchem Fall bejahe der BGH die Kausalität auch, wenn der Maklerkunde von seiner Absicht, das Objekt zu erwerben oder zu verkaufen zwischenzeitlich ernsthaft Abstand nehme, es dann aber doch zum Hauptvertrag komme. Dem vorübergehenden Sinneswandel könne bei der im Einzelfall bezogenen Gewichtung der Nachweisleistung für das Zustandekommen des Vertrages nur ausnahmsweise die ausschlaggebende Bedeutung zu-kommen. Wenn man diese Maßstäbe im vorliegenden Fall anlege, sei der Kausalzusammenhang nicht unterbrochen. Zwischen dem ersten Abbruch der Vermarktungs-bemühungen im Juni 2014 und der Aufnahme der Ver­marktungsbemühungen im Januar 2015 liege gerade ein halbes Jahr, was nach der Recht­sprechung des BGH zwar am oberen Rand aber noch innerhalb des „angemessenen Zeit­raums“ liege. Der Hintergrund des Verkaufs habe sich nicht geändert, nämlich die Scheidung der Verkäufer. Der Verkäufer habe aber auf die Frage des Senats, ob es sich bei den Ver­kaufsbemühungen um einen einheitlichen Vorgang gehandelt habe, differenziert geantwortet, aber jedenfalls formuliert, dass es „um eine Scheidung und ein Haus“ gegangen sei. Der Senat habe keinen Zweifel, dass es sich hier zwar zunächst um eine „ernsthafte Abstands­nahme“ der Verkäufer handele, ihr Grundstück zu verkaufen. Letztlich beruhe dies aber auf der Hoffnung, das Haus für die Verkäuferin halten zu können, die sich dann aber zerschlagen habe. Damit handele es sich nur um einen „vorübergehenden Sinneswandel“ im Sinne der BGH-Rechtsprechung, die den Kausalverlauf nicht unterbreche, nachdem das ursprüngliche Vorhaben (Verkauf des Grundstücks aufgrund der Scheidung) wieder aufgegriffen wurde. Anders wäre die Sache nach der BGH-Rechtsprechung zum Maklerrecht zu beurteilen, wenn sich die vom Makler nachgewiesene Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts zerschlage, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht endgültig aufgegeben oder sich für einen anderen Interessenten entschieden habe, es gleichwohl aber unter veränderten Umständen später zum Vertragsschluss komme. Das Gericht hat dem Klaganspruch auf Zahlung der hälftigen Provi­sion stattgegeben.

Fazit

Da die Zusammenarbeit zwischen Maklern in Form von Gemeinschaftsgeschäften gesetzlich nicht geregelt ist, bestimmen sich die Rechte und Pflichten der Makler ausschließlich nach den getroffenen Vereinbarungen. Dabei zeigt die Praxis, dass gerade beim Gemeinschaftsgeschäft häufig konkrete Vereinbarungen fehlen und im Streitfall – wie vorliegend – erst durch umfangreiche Beweisaufnahmen ermittelt werden kann, welche Verpflichtungen der jeweilige Makler des Gemeinschaftsgeschäfts übernommen hat.

Ein Regelwerk, das die Vereinbarungen auch hinsichtlich Provisionsteilung, Auftragserteilung durch den Verkäufer und Kundenschutz zum Gegenstand hat, bieten die IVD-Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern. Aber auch diese Bestimmungen kommen nur zur Anwendung, wenn sie ausdrücklich vereinbart sind.