„Unbedingt heute beurkunden“: Bundesgerichtshof schiebt einen Riegel vor
BGH, Urteil vom 07.02.2013; III ZR 121/12
Sachverhalt
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Käufer einer Immobilie den Kaufvertrag nach
Beurkundung wegen arglistiger Täuschung und Irrtums angefochten und den Rücktritt erklärt.
Käufer und Verkäufer einigten sich dahingehend, dass der Verkäufer die Käufer gegen
Zahlung von € 5.000,00 bei gleichzeitiger Freistellung des Verkäufers von sämtlichen Kosten
und Steuern aus dem Kaufvertrag entlässt. Mit ihrer Klage verlangen die Käufer von dem
Notar Ersatz der ihnen durch den Abschluss des Kaufvertrags geleisteten Kosten wie u.a. der
Abstandszahlung von € 5.000,00. Zur Begründung beziehen sich die Käufer auf eine
Amtspflichtverletzung des Notars, der die Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2
Beurkundungsgesetz (BeurkG) nicht eingehalten habe. Der beklagte Notar hingegen weist auf
die im Kaufvertrag enthaltene Vorbemerkung hin, in der es u.a. wie folgt heißt:
„Bei einem Verbrauchergeschäft hat der Notar gem. § 17 BeurkG darauf hinzuwirken, dass
den Käufern der Entwurf der not. Verhandlung 14 Tage vor der Beurkundung vorliegt. Hier ist
diese Überlegungsfrist nicht gewahrt. Die Käufer werden eindringlich belehrt, dass es ratsam
ist, sich vor einem Immobilienkaufvertrag mit Vertrauenspersonen zu besprechen, um sich die
Risiken klarzumachen und dass der Gesetzgeber die 14-tägige Überlegungsfrist als Regelfall
vorsieht. (…)“
Entscheidung
Der BGH bejaht eine Amtspflichtverletzung des Notars und verurteilt diesen zur Zahlung von
Schadensersatz. Ein Notar habe die Regelfrist von zwei Wochen gemäß § 17 BeurkG
unbedingt einzuhalten, sie stehe nicht zur Disposition der Urkundsbeteiligten. Vielmehr sei der
Notar verpflichtet, darauf hinzuwirken, dass Verbrauchern der Vertragsentwurf 14 Tage vor
der Beurkundung vorliege, um sich mit dem Gegenstand ausreichend auseinandersetzen zu
können. Zweck des Gesetzes sei vor allem, den Verbraucher vor unüberlegtem Handeln zu
schützen. Ein Abweichen von der Regelfrist komme daher nur unter strengen
Voraussetzungen in Betracht, namentlich dann, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe es
rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraussetzung für
die Nichteinhaltung der Frist sei deshalb ein sachlicher Grund, den der Notar festzustellen hat.
Fehlt es hieran, habe der Notar die Amtspflicht, die Beurkundung auch dann abzulehnen,
wenn diese von den Vertragsparteien ausdrücklich gewünscht wird.
Fazit
Nicht nur Notare, sondern auch die Vertragsparteien sollten im eigenen Interesse sorgfältig
auf die Einhaltung der Regelfrist achten und nur in den vom BGH geschilderten
Ausnahmefällen die Beurkundung durchführen. Die Abkürzung der Frist ist sachlich zu
begründen.