Umlagefähigkeit von Renovierungskosten bei Modernisierungsmaßnahmen

(BGH, Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 173/10)

Sachverhalt

Der Vermieter kündigt seinen Wohnungsmietern in einem Mehrfamilienhaus schriftlich den
Einbau von Wasserzählern und eine darauf gestützte Mieterhöhung wegen Modernisierung um
€ 2,28 monatlich an. Daraufhin teilen die Mieter dem Vermieter mit, dass sie nur unter der
Bedingung, dass der Vermieter einen Vorschuss für die hierdurch erforderlich werdende
Neutapezierung der Küche bezahle, mit dem Einbau der Wasserzähler einverstanden seien.
Der Vermieter stimmt zu, erklärt jedoch gleichzeitig, dass es sich auch insoweit um
umlagefähige Modernisierungskosten handelt, weswegen die Mieterhöhung entsprechend
höher ausfallen werde. Unter Hinweis auf § 559 Abs. 1 BGB legt der Vermieter nach Einbau
der Wasserzähler die Gesamtkosten um, woraus sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von
€ 2,79 für den Mieter ergibt. Den auf den vom Vermieter den Mietern im Voraus bezahlten
Vorschuss für die Tapezierung entfallenden Teilbetrag von jeweils € 1,32 zahlt der Mieter
24 Monate nicht. Der Klage des Vermieters auf Zahlung von € 31,68 nebst Zinsen gibt das
Amtsgericht statt, das Landgericht weist in der Berufung die Klage ab.

Entscheidung

Die vom Vermieter eingelegte Revision hat Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des BGH hat
entschieden, dass der Vermieter die Kosten für die Renovierungsarbeiten, die in Folge von
Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, nach der gesetzlichen Vorschrift auf die
Mieter umlegen darf. Der BGH hebt hervor, dass dies auch dann gilt, wenn die Kosten nicht
durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern
dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen
nach § 545 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lässt.

§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser
oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. (…)
(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1
machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen
hat er Vorschuss zu leisten.

Fazit und Praxisempfehlung

Das Urteil ist für die Immobilienbranche, insbesondere für Vermieter von erheblicher
Bedeutung. Der geschilderte Sachverhalt ist kein Einzelfall und hat auch schon früher die
Gerichte mit völlig unterschiedlichen Ergebnissen beschäftigt. Die jetzt vom BGH
vorgenommene Klarstellung ist zu begrüßen.