Umfang der Bürgenhaftung für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.04.2016, Az. I-24 W 12/16

Sachverhalt

In einem Formularmietvertrag unterschreibt die Bürgin die Formulierung ohne weitere Erläuterungen  „Selbstschuldnerische Bürgin“. Bei dieser Formulierung stellt sich die Frage, ob die Schriftform des § 766 BGB erfüllt ist, weil unklar ist, in welchem Umfang die Bürgin für die diversen mietvertraglich übernommenen Verpflichtungen haften soll.

Der Gewerberaumietvertrag sieht für den Mieter eine Verlängerungsoption vor, von der Gebrauch gemacht wird. Die ursprüngliche Vertragslaufzeit beträgt 10 Jahre. Die Parteien streiten darüber, ob die Bürgin auch für Verbindlichkeiten des Mieters haftet, die erst während der Optionszeit entstanden sind.

Entscheidungsgründe

Das OLG Düsseldorf stellt  infrage, ob das zu übernehmende Risiko in der Urkunde für die Bürgin so genau bezeichnet und so eingegrenzt ist, dass ihr bei Abgabe der Bürgschafts­erklärung ausrechend vor Augen geführt wurde, welche Haftung sie übernimmt. Nur dann sei die Schriftform des § 766 BGB erfüllt. Eine endgültige Entscheidung musste darüber nicht ergehen, weil eine Haftung der Bürgin schon deswegen abgelehnt wurde, weil mit der Optionsausübung ein Rechtsgeschäft des Hauptschuldners nach Übernahme der Bürgschaft vorlag, durch das die Verpflichtung des Bürgen nicht erweitert wird (§ 767 Abs. 1 S. 3 BGB). Die Vorschrift solle den Bürgen vor einer späteren Erhöhung seiner Verpflichtung, der er nicht zugestimmt habe, schützen und verhindern, dass Gläubiger und Hauptschuldner durch eine nachträgliche Absprache das Haftungsrisiko des Bürgen in einer Weise verschärfen, die für ihn bei Abschluss des Bürgschaftsvertrages nicht erkennbar gewesen sei.

Fazit

Die Frage, ob der Bürge auch für die Verpflichtung aus dem Mietverhältnis während der Dauer der Optionszeit haftet, wird von der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur entgegen dieser Entscheidung eindeutig zustimmend beantwortet. Etwas anderes würde gelten, wenn die Parteien nach Abschluss des Bürgschaftsvertrages einen weiteren Nachtrag vereinbaren, mit dem der Mieter zusätzliche Flächen zu einem höheren Mietzins oder andere neue Verbindlichkeiten einginge, was nicht zu Lasten des Bürgen gehen dürfte. Demgegen­über ist das Optionsrecht in einem Mietvertrag bereits bei Vertragsabschluss formuliert, so dass für den Bürgen erkennbar ist, dass er nicht nur für die Dauer der Vertragslaufzeit, sondern auch ggf. für die Dauer der Optionszeit hafte. In Anbetracht dieser neuen Entscheidung des OLG Düsseldorf sollte in der Praxis eine genaue Definition in Bürgschafts­verträgen gefunden werden, wofür der Bürge haftet und dass sich mit der Verlängerung des Mietverhältnisses bei Ausübung des Optionsrechtes auch die Haftung des Bürgen verlängert.