Touristen als Untermieter

Untermieterlaubnis bezieht sich nicht ohne weiteres auf Touristen

BGH, Urteil vom 08.01.2014; VIII ZR 210/13

Sachverhalt

Der Beklagte ist Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Im Jahre 2008 erbat er vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er selbst die Wohnung nur etwa alle 14 Tage zu einem Besuch seiner Tochter nutzen konnte. Die Erlaubnis wurde erteilt „ohne vorherige Überprüfung gewünschter Untermieter“ und unter der Bedingung, den jeweiligen Untermietern Postvollmacht zu erteilen und sicherzustellen, dass alle Willenserklärungen als ordnungsgemäß zugestellt gelten „wenn sie in ihrem Briefkasten landen“. Im Jahre 2011 bot der Beklagte seine Wohnung im Internet zur tagesweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Der Vermieter beanstandete dies als vertragswidrig unter Androhung einer Kündigung und Räumungsklage. Der Beklagte widersprach und berief sich auf die ihm erteilte Untervermietungserlaubnis. Er erstrebe nur eine Deckung seiner Unkostenarten durch Leerstand. Im anschließenden Räumungsprozess gab das Amtsgericht der Klage statt, das Landgericht wies indes im Berufungsverfahren die Klage ab. Im zugelassenen Revisionsverfahren hatte der Vermieter Erfolg.

Entscheidungsgründe

„Das geht gar nicht“, könnte man die Urteilsbegründung zusammenfassen. Bei Auslegung der Untervermietungserlaubnis habe das Landgericht nämlich rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich, auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheide und deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst sei. Hinzu komme, dass der Vermieter verlangt hatte, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht erteilen sollte; schon hieraus sei erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion ohnehin ganz offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.

Kommentar

Der vielfach beobachteten neuen Tatsache, dass Mieter leerstehende oder längerfristig nicht bewohnte Wohnungen tageweise an Touristen und Feriengäste vermieten, hat der Bundesgerichthof einen Riegel vorgeschoben. Was an sich als selbstverständlich erscheint, nämlich dass eine allgemeine Untervermietungserlaubnis dem Mieter nicht das Recht verleiht, an Tagestouristen unterzuvermieten, hatte zumindest das Landgericht Berlin erstaunlicherweise anders gesehen, obwohl auch ein Laie auf die Idee kommen kann, dass hier letztlich ein Beherbergungsgewerbe betrieben wird. Dem Berliner Landgericht ist jetzt vom Bundesgerichtshof auferlegt worden, die bisher noch nicht entscheidungsreife Sache unter Beachtung der Rechtsauffassung des BGH neu zu verhandeln und zu entscheiden.