Sorgfaltspflichten bei Auskunftserteilung

1. Der Makler darf dem Auftraggeber keine falschen Vorstellungen vermitteln und die für den Kaufabschluss wesentlichen Auskünfte betreffend das Geschäft oder den Vertrags­partner müssen richtig sein.
2. Für die Richtigkeit der Angaben muss der Makler aber nicht ohne Weiteres einstehen, denn meistens handelt es sich nur um die Weitergabe von Mitteilungen, die der Makler vom Verkäufer erhalten hat.
3. Fehlen dem Makler erforderliche Informationen oder ist die Grundlage gegebener Infor­mationen unsicher, muss der Makler dies offenlegen bzw. er muss deutlich machen, dass er für die Richtigkeit nicht einsteht.
4. Teilt der Makler mit, dass das Objekt Schallschutz bekomme, wenn die behördliche Prüfung über den Umfang abgeschlossen sei, so ist diese Aussage objektbezogen zu ver­stehen und nicht dahin, dass der Makler dem Käufer zusichere, dass dieser persönlich davon profitiere.
5. Der Makler muss Informationen, die er vom Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich nicht prüfen oder den Kaufinteressenten auf die unterlassene Prüfung hinweisen. Denn der Makler darf zunächst auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen und der Maklerkunde muss grundsätzlich davon ausgehen, dass in dem Exposé des Maklers ent­haltene Aussagen über das Objekt nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben.
6. Erst wenn diese nach den in dem Berufstand des Maklers vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich unrichtig, unplausibel oder bedenklich einzustufen sind oder sich insoweit Zweifel aufdrängen, muss er den die Information empfangenden Auftraggeber, dem es erkennbar auf diese Angaben ankommt, hierüber, jedenfalls aber über die fehlende eigene Prüfung informieren.
7. Grundsätzlich kommt einem Makler die Pflicht zu Nachforschungen nicht zu, vielmehr ist es Sache des Maklerkunden, der den Kaufvertrag abschließen will, sich der Richtigkeit der Angabe zu vergewissern.
8. Bestehen Umstände, die Anlass zu Nachforschungen bieten könnten, muss der Makler darauf hinweisen, im Übrigen unterliegt er Prüfungs- oder Nachforschungspflichten nur dann, wenn solche Gegenstand des Maklervertrags sind, sich aus der  Verkehrssitte ergeben oder wenn sich der Makler gegenüber dem Auftraggeber ungesicherte Angaben zu eigen macht oder sich für deren Richtigkeit persönlich einsetzt.
9. Über den Wortlaut der Vorschrift des § 654 BGB hinaus kommt eine Verwirkung des Maklerlohnanspruchs nicht nur bei treuwidriger Doppeltätigkeit des Maklers in Betracht, sondern auch dann, wenn der Makler sonst unter Verletzung wesentlicher Vertrags­pflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwiderhandelt.
10. Eine Verwirkung des Maklerlohns kommt nur bei einer schwerwiegenden Treuepflichtver­letzung in Betracht, wenn sich der Makler seines Lohns „unwürdig“ erweist. Diese Voraus­setzung ist erst erfüllt, wenn der Makler seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt.

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.01.2019; 6 U 65/17

Sachverhalt

Die klagende Maklerkundin verlangt vom beklagten Makler Schadensersatz wegen schuld­hafter Verletzung des Maklervertrages. Der Klägerin war ein Objekt vom Makler provisions­pflichtig angeboten. Der Makler hatte der Klägerin die ihm durch den Verkäufer übermittelte Information weitergegeben, dass das Kaufobjekt vom Schallschutzmaßnahmen profitieren solle. Die Klägerin wirft dem Makler vor, dass er Informationen des Verkäufers ungeprüft weitergegeben habe, obwohl sie – die Klägerin – ihm gegenüber deutlich gemacht habe, dass die Frage des Schallschutzes für sie von entscheidender Bedeutung sei. Der Makler habe den Eindruck erweckt, dass der angekündigte Schallschutz ihr als Käuferin zu Gute kommen werde. Tatsächlich habe aber der Verkäufer die finanzielle Entschädigung sich ausbezahlen lassen und diese Summe nicht, wie er dem Makler zuvor angekündigt hatte, der Käuferin zu Gute kommen lassen.

Entscheidung

Das OLG Brandenburg bestätigt das klagabweisende Urteil des Landgerichts Potsdam. Im Zeitpunkt der Besichtigung und der Auskunft des Maklers, dass das nachgewiesene Objekt in das Schallschutzprogramm aufgenommen sei, war diese Auskunft – wie das Beweisergebnis zeigt – zutreffend. Der Makler hatte der Klägerin nicht zugesagt, dass diese von den Schall­schutzmaßnahmen profitieren werde. Dass der Verkäufer sich das für die Schallschutz­maßnahmen auszuzahlende Geld entgegennahm und nicht an die Käuferin weiterleitete, ist nicht dem Makler zuzurechnen. Dem Makler kann auch nicht zur Last gelegt werden, dass seine Angaben betreffend Schallschutzmaßnahmen von ihm nicht überprüft worden waren, sondern er nur die Verkäuferinformationen weitergegeben hatte. Nur wenn Verkäuferangaben nach den im Berufsstand des Maklers vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich unrichtig sind oder sich Zweifel aufdrängen, muss der Makler den Käufer über die fehlende eigene Prüfung unterrichten.

Fazit

Das OLG Brandenburg hat, wie die Leitsätze des Urteils deutlich machen, in erfreulicher Aus­führlichkeit sich mit den Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten des Maklers auseinandergesetzt. Da zunehmend Schadensersatzforderungen auch gegenüber Maklern geltend gemacht werden, ist, über den Einzelfall hinaus, dem Makler anzuraten, das Exposé mit allen Angaben sich vom Verkäufer für die Richtigkeit gegenzeichnen zu lassen. Weiter sollte der Makler im Exposé darauf verweisen, dass die Angabe vom Verkäufer stamme und der Makler hierfür keine Haftung übernimmt. Für darüberhinausgehende Auskünfte sind die Leitsätze des Urteils zu beachten. Der Makler sollte nur Informationen des Verkäufers weitergeben. Soweit der Makler eigene Erkundigungen einzieht, sollte er dem Kunden gegenüber deutlich machen, von wem und zu welchem Zeitpunkt er diese Informationen erhalten hat. Es ist dann Angelegen­heit des Maklerkunden weitere Nachforschungen anzustellen bzw. den Makler mit weiteren Nachforschungen zu beauftragen.