Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31.10.2007; VIII ZR 261/06).

BGH, Urteil vom 30.05.2018; VIII ZR 220/17

Sachverhalt

Eine Wohnraum-Vermieterin verklagt ihre Mieter auf Zahlung aus Nebenkostenabrechnungen. Diese vertritt die Auffassung, dass die Vermieterin in den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 eine zu hohe Wohnfläche zu Grunde gelegt hat. Mietvertraglich verein­bart war eine Wohnfläche von 74,59 m². Es stellte sich jedoch nach Erwerb der Wohnung durch die Klägerin heraus, dass die Wohnfläche tatsächlich 78,22 m² beträgt. Die Klägerin rechnete auf Basis dieser Wohnfläche die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 ab. Es ergaben sich Guthaben für beide Jahre. Die beklagten Mieter errechneten ihrerseits auf Grundlage der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche für beide Abrechnungsjahre höhere Guthaben, die sie von den Mietzahlungen im Mai und Dezember 2015 einbehielten. Die Vermieterin verklagt daraufhin die Mieter auf Zahlung von € 42,46 zuzüglich Zinsen. Amt- und Landgericht Köln geben der Vermieterin Recht. Die Mieterin legt Revision zum BGH ein.

Entscheidungsgründe

Der BGH weist die Revision zurück und bestätigt das Urteil des Landgerichts Köln. In den Entscheidungsgründen führt der BGH aus, dass weitere Guthaben den Mietern nicht zu stünden, da für die Nebenkosten-Abrechnungen die tatsächliche Wohnfläche maßgebend sei. Es komme vielmehr auf die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung nach Wohnflächen­anteilen an. Mieter sollen vernünftiger weise nur mit den Kosten belastet werden, die ihrer tatsächlichen Wohnungsgröße entsprechen. Dieser Grundsatz gelte nicht nur für Betriebs­kosten, sondern auch für die Heizkosten.

Fazit

Soweit der BGH in seiner Entscheidung vom 31.10.2007 (VIII ZR 261/06) noch Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche als unbedenklich ange­sehen hat, hält er an dieser Rechtsprechung nicht mehr fest. Die Heizkosten sind nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den subjektiven Vorstellungen geprägten Partei­vereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen.