Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19).

BGH, Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17

Sachverhalt

Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten über die Abrechnung von Heizkosten. Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 74,59 m²vereinbart. Tatsächlich ist die Wohnung größer. Die Wohnfläche beträgt 78,22 m². Für die Betriebskosten zahlen die Mieter eine Pauschale, für die Heizkosten leisten sie Vorauszahlungen, über die die Vermieterin jährlich abrechnet. In den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 legte die Vermieterin für die Wohnung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde. Die Mieter meinen, bei der Verteilung der Heizkosten sei nur die geringere vereinbarte Wohnfläche anzusetzen, sodass ihnen über das Guthaben, das sich aus den Abrechnungen ergibt, weitere € 42,46 zustünden. Diesen Betrag haben sie von laufenden Mietzahlungen abgezogen. Die Vermieterin verlangt Zahlung des einbehaltenen Betrages.

Entscheidung

Es kommt auf die tatsächliche Wohnfläche kommt an. Die Mieter müssen den einbehaltenen Betrag zahlen. Bei der Abrechnung der Heizkosten hat die Vermieterin zu Recht die tatsäch­liche Wohnfläche angesetzt und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche keine Bedeutung beigemessen.

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe enthält nach der Recht­sprechung des BGH im Allgemeinen eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsver­einbarung. Daher liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Wohnung infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) vor, wenn die tatsäch­liche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Das bedeutet aber nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, von getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche aus­zugehen wäre. So kommt es bei der Berechnung einer Mieterhöhung auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche an (hierzu: BGH kippt 10 %-Grenze bei Wohnflächen­abweichung). Dasselbe gilt auch bei der Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskosten sind nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Seine frühere Rechtsprechung, wonach im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, gibt der BGH ausdrücklich auf.

Fazit

Der BGH passt seine Rechtsprechung bei Flächenabweichungen weiter an und stellt bei Miet­erhöhungen und Betriebskostenabrechnungen nunmehr nur noch auf die tatsächliche Wohn­fläche ab. Lediglich bei der Frage der Mietminderungen verbleibt es bei der bisherigen
10-%-Grenze.