Sittenwidriges Verhalten des Maklerkunden

1. Vereinbart der Grundstücksverkäufer mit dem Makler eine Provision mit der Maßgabe, dass der Makler auf die ihm aus dem Käufermaklervertrag zustehende Provisionszahlung verzichtet, kann darin eine Sittenwidrigkeit liegen.
2. Die Sittenwidrigkeit kann sich daraus herleiten, dass die im Verkäufermaklervertrag vereinbarte Provision nur 7 % von derjenigen Provision beträgt, die der Makler ursprünglich mit dem Käufer vereinbart hatte und wenn es sich bei dem Makler um einen Gelegenheitsmakler handelt, der dem Käufer an Erfahrung und persönlichkeitsbedingt erheblich unterlegen ist.

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.04.2022; 4 U 248/20

Sachverhalt

Der Makler bietet einer Bauträgergesellschaft ein Grundstück unter Hinweis auf seine Provisionsforderung von 3,57 % an. Die Projektleiterin der Bauträgergesellschaft, die spätere Beklagte, verlangt weitere Informationen und teilt Interesse am Ankauf des mit 44 Mio. € angebotenen Objektes mit. Sie teilt ferner mit, dass die Bauträgergesellschaft den Ankauf aus konzerneigenen Mitteln finanzieren werde und deshalb das Angebot unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Konzerngremien stehe. Der klagende Makler benannte der Beklagten die Verkäufer/Eigentümer. Die Beklagte teilte daraufhin mit, dass sie maximal 200.000,00 € Provision zahlen werde. Der Makler schloss sodann am 04.05.2017 mit dem Verkäufer einen Maklervertrag, mit dem der Verkäufer eine Provision von 100.000,00 € zusagte, dies unter der Bedingung, dass dies die einzige Entschädigung des Maklers sein sollte und der Makler keinen Anspruch auf Provisionszahlung gegenüber dem Käufer habe. Am gleichen Tag wurde der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und einer mit der Beklagten verbundenen GmbH zu einem Kaufpreis von 47.236.000,00 € abgeschlossen. Im Kaufvertrag ist vereinbart, dass der Verkäufer die Käuferin von etwaigen Provisionsansprüchen Dritter freihält.

Der Makler macht seinen Provisionsanspruch in Höhe von 3,57 % gegenüber der Beklagten gerichtlich geltend. Das Landgericht Frankfurt/Oder weist die Klage ab. Auf die Berufung des Klägers wird der Klage stattgegeben und die Beklagte zur Zahlung einer Provision in Höhe von 1.686.325,00 € nebst Zinsen verurteilt. Das OLG Brandenburg sieht den Maklervertrag als wirksam abgeschlossen an. Nachdem der Kläger auf seine Provisionsforderung hingewiesen hatte, hat die Beklagte weitere Informationen von ihm abgefordert.

Entscheidung

Das OLG bejaht auch die Vertretungsmacht der Projektleiterin für den Abschluss des Maklervertrags, obwohl diese zwar Handlungsvollmacht, aber keine Prokura hatte. Bei der Beauftragung eines Maklers handelt es sich, wie das Gericht ausführt, um ein gewöhnliches Geschäft im Sinne von § 54 HGB. Was gewöhnlich ist, bestimmt sich nach Branche, Art und Größe des Unternehmens. Die Beauftragung von Maklern stellt sich für einen Bauträger als übliches und geeignetes Instrument zum Erwerb geeigneter Grundstücke dar. Die Projektleiterin hatte die Korrespondenz mit dem Kläger auch durchgängig mit dem Zusatz „i.A.“ (im Auftrag) vor ihrem Namen gezeichnet.

Das Gericht bejaht auch die persönliche Kongruenz zwischen der Beklagten und der kaufenden GmbH. Erwirbt nicht der Maklerkunde, sondern ein wirtschaftlich und gesellschaftlich verbundenes Unternehmen, so würde es gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn der Maklerkunde sich darauf berufen könnte, dass er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen habe.

Dem Provisionsanspruch des Klägers steht nach Auffassung des OLG auch nicht der Maklervertrag mit dem Verkäufer entgegen, in der der klagende Makler sich verpflichtet, bei Zahlung von 100.000,00 € keine Ansprüche gegenüber der Beklagten geltend zu machen. Hierin könne kein Verzicht im Sinne von § 397 BGB gesehen werden, da ein Erlass oder Verzichtsvertrag nach § 328 BGB nicht möglich ist.

Wirksam könnte jedoch eine Absprache sein, durch die für den Dritten ein Anspruch gegen den Gläubiger begründet wird, dass dieser seinen Anspruch nicht geltend macht. Selbst wenn aber eine solche Vereinbarung beabsichtigt gewesen wäre, so wäre der Maklervertrag zwischen dem klagenden Makler und dem Verkäufer zu Gunsten der Beklagten gemäß § 138 BGB nichtig. Zwar könne, so das OLG, der Auftraggeber des Maklers vor Abschluss des Kaufvertrags mit dem Makler verhandeln, um den Provisionsbetrag zu reduzieren. Die Grenze zur Sittenwidrigkeit wird nach Auffassung des Gerichts aber dann jedenfalls überschritten, wenn der Maklerkunde mit dem Vertragspartner des Kaufvertrags unter Ausnutzung der Unerfahrenheit und persönlichkeitsbedingten Unterlegenheit des Maklers zum Vorteil des Käufers den. Provisionsanspruch des Maklers auf einen Betrag drückt, der in keinem angemessenen Verhältnis mehr zur Höhe der ursprünglich vereinbarten Provision steht. Diese Voraussetzungen bejaht das OLG vorliegend.

Fazit

Der in diesem Fall klagende Makler war ein Gelegenheitsmakler, der gegenüber der Beklagten offenkundig nicht in der Lage war, seine Rechtsposition hinreichend einzuschätzen und diese gegenüber den ihm an Erfahrung, aber auch persönlichkeitsbedingten überlegenen Gesprächspartnern zu verteidigen. Für das Gericht zeigte sich im Rahmen der Beweisaufnahme das Ungleichgewicht zu Lasten des Klägers, der sich allein aus Unerfahrenheit auf eine Provisionszahlung durch den Verkäufer von nur 100.000,00 € zzgl. Mehrwertsteuer eingelassen hatte, obgleich ihm eine Käuferprovision von deutlich über 1 Mio. € zustand.