Schriftformerfordernis bei Einigung über Mietminderung?

Zu der Frage, ob auch die Einigung der Mietvertragsparteien über die Höhe einer Mietminderung dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegt

BGH, Beschluss vom 15.09.2021; XII ZR 60/20

Der BGH verweist in dieser Entscheidung noch einmal auf den Schutzzweck des Schriftformer­fordernisses des § 550 Satz 1 BGB. Der Erwerber eines Grundstückes soll bei seinem Eintritt in die mietvertraglichen Regelungen mit seinem Vorgänger davor geschützt werden, an die vertraglichen Regelungen länger als ein Jahr gebunden zu sein, wenn er die Bedingungen dieses Mietvertrages mangels Schriftlichkeit nicht zuverlässig erkennen konnte. Daneben soll die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien gewährleistet sein und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen geschützt werden, wobei der Gesetzgeber mit dem in § 550 BGB genannten Jahreszeitraum die Grenze benannt hat, ab der von einer Langfristigkeit auszugehen ist. Aus diesem Schutz­zweck ergibt sich, dass auch die Änderung einer vertragswesentlichen Vereinbarung in Form der Miethöhe nur dann schriftformbedürftig sein kann, wenn sie für einen ein Jahr über­steigenden Zeitraum Geltung beansprucht. Der BGH hat daher in dem hier zugrunde liegenden Sachverhalt einen Schriftformverstoß abgelehnt, weil die Parteien zwar Mietminderungshöhen miteinander vereinbart hatten; diese von ihrer Laufzeit her allerdings nur jeweils deutlich unter einem Jahr gelten sollten. Maßstab – so der BGH – ist dabei die Laufzeit der jeweils einzelnen Abrede.

Fazit:

Bei Vereinbarungen über die Miethöhe sollte vorsorglich stets die Schriftform gewahrt sein. Der BGH hat die Erforderlichkeit der Schriftform selbst bei Vereinbarungen über kleinste Beträge für diesen vertragswesentlichen Punkt bejaht.