Schriftform: Keine mündlichen Absprachen zur Änderung eines schriftlichen
Mietvertrags

KG, Urteil vom 21.01.2016; Az. 8 U 164/15

Sachverhalt

Die Parteien schlossen am 01.10.2012 einen Gewerbemietvertrag auf unbestimmte Zeit.
Unter § 2 Mietzeit findet sich eine handschriftliche Eintragung: „5 Jahre und 5 Jahre Option“.
Bereits einen Tag später schließen die Parteien eine mündliche Vereinbarung zur Befristung
des Mietvertrags bis zum 30.09.2017 sowie eine Verlängerungsoption von 5 Jahren. Die
dahingehend korrigierten Seiten 1 und 2 des Mietvertrags unterzeichnen die Mieter jedoch
nicht. Am 16.05.2014 kündigt die Vermieterin das Vertragsverhältnis ordentlich zum
31.12.2014. Die Mieter sperren sich gegen eine Räumung und Herausgabe der Mieträume.
Die Vermieterin erhebt Räumungsklage.

Entscheidung

Gemäß § 542 Abs. 1 BGB führen ordentliche Kündigungen nur bei auf unbestimmte Zeit
geschlossenen Mietverträgen zur Beendigung des Vertragsverhältnisses. Mietverträge, die für
längere Zeit als ein Jahr in nicht schriftlicher Form geschlossen worden sind, gelten nach
§ 550 Satz 1 BGB jedoch für unbestimmte Zeit und können nach Ablauf eines Jahres nach
Überlassung des Mietobjekts unter Wahrung der Frist nach § 580 a Abs. 2 BGB gekündigt
werden.
Zur Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB muss sich die Einigung der Parteien über alle
„wesentlichen Vertragsbedingungen“ aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde
ergeben. Das Kammergericht hat den hier vorliegenden Mietvertrag entsprechend § 550 BGB
für formunwirksam erklärt, da sich aus ihm nicht ergibt, ob sich seine Dauer auf befristete
oder unbefristete Zeit erstrecke. Dies könne auch nicht durch die nachträglich angehefteten
Seiten 1 und 2 geheilt werden, da die ursprünglichen Seiten nicht ausgetauscht worden seien
und sich die Unterschrift somit nur auf die ursprünglichen Seiten beziehe; eine neue
Unterschrift für die später vorgenommene Vertragsänderung sei gerade nicht geleistet
worden.

Praxishinweis

Für nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen bei zeitlich befristeten Mietverträgen ist
stets die Vorschrift des § 550 Satz 1 BGB zu beachten. Im Zweifelsfall ist jede zusätzliche
oder abändernde Vereinbarung in einer formwirksamen Nachtragsvereinbarung schriftlich
festzuhalten.