Schmiergeldversprechen bei Immobilienkauf

Das Schmiergeldversprechen des Geschäftsgegners an den Vertreter der an einem Vertrag Beteiligten ist sittenwidrig, wenn die Zahlung heimlich erfolgen soll. Für die Sittenwidrigkeit kommt es nicht auf die Schädigung der vom Schmiergeldempfänger Vertretenen an. Der Verstoß gegen die guten Sitten hängt davon ab, dass der Bevollmächtigte den anderen Vertragsteil gegen die Interessen des Vollmacht­gebers gegenüber anderen Interessenten bevorzugen kann oder dass er die Verhandlungen führt und dabei nicht oder nicht allein die Interessen seines Vollmachtgeber wahrnimmt, sondern im eigenen Provisionsinteresse handelt.

Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 31.01.2018; Az. 13 U 6/1706

Sachverhalt

Der Kläger verlangt von der Beklagten eine „Provision“ von € 20.000,00 nach einem Grund­stückskauf, an dem der Kläger als Vertreter einzelner Verkäufer und die Beklagte als Käuferin beteiligt war. Die Mutter des Klägers war mit 5 weiteren Miterben einer Erbengemeinschaft Eigentümerin eines Mietwohnhauses. Das Grundstück war mit Grundschulden belastet. Die Verbindlichkeiten wurden von der Erbengemeinschaft nicht mehr bedient. Die Darlehnsgeberin betrieb die Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung und bemühte sich um einen freihändigen Verkauf. Die Darlehnsgeberin beauftragte ein ihr verbundenes Unternehmen, das das Grundstück Interessenten andiente und Preisangebote entgegennahm. Die Beklagte bot am höchsten. Die Darlehnsgeberin handelte mit der Beklagten den Kaufpreis aus. Der Kläger war von drei in Serbien wohnenden Miterben beauftragt, sie in allen Angelegenheiten zur Auseinandersetzung des Nachlasses zu vertreten, d.h. auch in Geschäften, die im Zusammen­hang mit dem sich anbahnenden Grundstücksgeschäft standen.

Die Beklagte unterzeichnete eine Provisionsvereinbarung, wonach sie sich verpflichtete, eine Provision an den Kläger für die Vermittlung des Grundstücks zu zahlen. Die Beklagte behauptet, der Kläger habe verlangt, dass ihm bei dem Verkauf ein persönlicher Vorteil zukommen müsse und dass die Provisionsabrede vertraulich bleiben müsse.

Entscheidung

Das Brandenburgische Oberlandesgericht weist die Klage ab. Das als „Provision“ bezeichnete Entgelt ist als „Schmiergeld“ zu bezeichnen. Dabei kommt es nicht auf die Schädigung der vom Schmiergeldempfänger Vertretenen an. Vielmehr wird das Anstandsgefühl der billig und gerecht am Geschäftsverkehr Teilnehmenden schon durch die Heimlichkeit der Schmiergeld­zahlung verletzt. Der Verstoß gegen die guten Sitten hängt davon ab, dass der Bevoll­mächtigte den anderen Vertragsteil gegen die Interessen seiner Vollmachtgeber bevorzugen kann bzw. dass er die Verhandlungen führt und dabei nicht oder nicht allein die Interessen seiner Vollmachtgeber wahrnimmt, sondern im eigenem Provisionsinteresse handelt. Vorliegend reicht für den die Sittenwidrigkeit auslösenden Interessengegensatz auch der geringe Beitrag aus, den der Kläger leisten oder unterlassen konnte, um den Vertrag zwischen den von ihm vertretenen Miterben und der Beklagten zustande kommen oder scheitern lassen konnte. Der Kläger, der zum Aushandeln des Vertrages nichts beigetragen hatte, leistete zur Vereinfachung des Vertragsschlusses einen wesentlichen Beitrag. In dem er für die in Serbien ansässigen Miterben deren Erklärung abgab, ersparte er die Anreise der Miterben oder die Beurkundung von Annahmeerklärungen bzw. Genehmigungserklärungen. Die Beklagte hatte ein Interesse daran, den Vertrag so schnell wie möglich zu den von ihr ausgehandelten Bedingungen abzuschließen, damit Unsicherheiten ausgeräumt werden konnten. Der Kläger handelte mit dem zügigen Abschluss und des damit verbundenen Ausschlusses weiterer Verhandlungen durch die von ihm vertretenen Miterben im eigenen aber auch im Interesse der Beklagten, weil sein Vergütungsanspruch von einer Förderung der Interessen der Beklagten abhing. Der Kläger wollte die Vereinbarung geheim halten, um zu verhindern, dass die Miterben von ihm einen Teil der vereinbarten Vergütung verlangten und weil mit der „Provisionsvereinbarung“ seine Redlichkeit und Verlässlichkeit im Familienverband auf dem Spiel stand. Die „Provisionsvereinbarung“ verstieß damit gegen die guten Sitten, weil der Kläger die Beklagte gegen die Interessen der von ihm vertretenen Miterben bevorzugen konnte und dabei nicht oder nicht allein die Interessen seiner Vollmachtgeber wahrnahm, sondern im eigenem Provisionsinteresse handelte.

Fazit

Ob eine Zahlungsvereinbarung außerhalb der Kaufpreiszahlung im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag gegen die guten Sitten verstößt und im Einzelfall deshalb als Schmiergeldabrede nichtig sein kann, bedarf sorgfältiger Prüfung, da die die im einzelnen gegebene Befugnis, Rechtsgeschäfte eigenverantwortlich zu gestalten, Geschäfte, die aus Eigennutz geschlossen werden, nicht ohne weiteres ausschließt. Erst wenn der Gesamt­charakter der Vereinbarung zeigt, dass Inhalt, Beweggründe und Zweck des Geschäftes sowie die Absichten der Parteien gegen die guten Sitten verstoßen, kann im Einzelfall die Sitten­widrigkeit sich ergeben. Das Gericht hat in einer umfangreichen Beweisaufnahme vorliegend die Umstände des Geschäftes wie aber auch die Motive des Klägers geprüft und in die Entscheidung einbezogen. Entscheidender Umstand war vorliegend der Wunsch des Klägers zur Geheimhaltung und damit seine Stellung zu den teilweise von ihm vertretenen Miterben.