Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhuts­pflichten des Mieters entstanden sind, hat der Mieter als Schadensersatz ohne vorherige Fristsetzung zu ersetzen.

BGH, Urteil vom 28.02.2018; VIII ZR 157/17

Sachverhalt

Der Vermieter begehrt vom Mieter Schadensersatz in Höhe von ca. € 5.171,00 für die Beseitigung eines Schimmelbefalles infolge von nutzerbedingtem Fehlverhalten, einem Ersatz für vom Mieter verursachte Kalkschäden an den Badezimmerarmaturen und Lackschäden an einem Heizkörper sowie einen Mietausfallschaden aufgrund einer schadensbedingten Weiter­vermietungsmöglichkeit der Wohnung erst ab August 2012. Der Vermieter hatte bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Frist für die Durchführung von Schadensbe­seitigungsmaßnahmen gesetzt. Das Landgericht hatte den Schadensersatz zugesprochen.

Entscheidungsgründe

Die Revision wird vom BGH zurückgewiesen. Bis dahin war im mietrechtlichen Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung durchaus umstritten, ob ein nach Rückgabe der Mietsache geltend gemachter Ersatzanspruch als Schadensersatz neben der Leistung oder als Schadens­ersatz statt der Leistung anzusehen ist und wie sich ein dazu konkurrierender deliktischer Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 1 BGB verhält. Die Unterscheidung ist maßgeblich für die Frage, ob der Vermieter eine Frist zur Schadensbeseitigung als Anspruchsvoraus­setzung setzen muss.

Im Ergebnis stellt der BGH fest, dass die Unterscheidung danach vorzunehmen ist, ob die Verletzung einer Leistungspflicht oder die Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht des Mieters verletzt sei. Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der bestehenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, sowie

alles zu unterlassen, was zu einer nicht mehr gedeckten vertragswidrigen Verschlechterung der Mietsache führen kann, handele es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht, deren Verletzung sofort – auch ohne Fristsetzung – einen Schadensersatzanspruch auslösen würde. Dagegen läge die Verletzung einer Leistungspflicht vor, wenn dem Mieter ein bestimmter Umgang mit der Mietsache vertraglich gestattet ist oder er sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches hält, sich für den Mieter daraus aber bestimmte Verpflich­tungen zur Vornahme von beispielsweise Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, zur Wiederherstellung des früheren Zustandes der Mietsache oder zur Rückgabe der Mietsache bei Vertragsbeendigung in ordnungsgemäßem Zustand ergeben würden. Dazu zählen beispiels­weise die vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen, die Verpflichtung zur vollstän­digen Räumung oder die Beseitigung von Einbauten. Die Verletzung von Schutzpflichten beträfe daher nur die Integrität der Mietsache die vor rechtswidrigen Beeinträchtigungen bewahren solle.

Als Rechtsfolge ergibt sich bei der Verletzung einer Nebenpflicht, dass dem Geschädigten gem. § 249 BGB die Wahlmöglichkeit zusteht, ob er die Wiederherstellung des vertragsge­mäßen Zustandes oder statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag ersetzt ver­langt. Durch diese Ersetzungsbefugnis wird es dem Geschädigten erspart, die Schadensbe­seitigung dem Schädiger anvertrauen zu müssen. Die Ersetzungsbefugnis sichert dem Geschädigten gerade auch das ihm Recht zu, sich bei Ausführung der Schadensbeseitigung ausschließlich an seinen eigenen Wiederherstellungsinteressen zu orientieren und sich nicht auf ein gegenläufiges Interesse des Schädigers etwa an einer möglichst kostengünstigen und deshalb in ihrer Tauglichkeit nicht ohne Weiteres zweifelsfreien Wiederherstellung einlassen zu müssen.

Empfehlungen für die Praxis

In anderen Fällen hat der BGH bisher bei einem Schadensersatzanspruch wegen exzessiven Rauchens, bei einem Schlüsselverlust und bei einer vertragswidrigen Farbgestaltung des Miet­objekts einen Schadensersatzanspruch ohne vorangehende Fristsetzung bejaht. Bei der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen handelt es sich dagegen um eine Leistungspflicht des Mieters, so dass eine angemessene Frist zur Durchführung der Arbeiten gesetzt werden muss. Die Angemessenheit richtet sich nach der Dauer der erforderlichen Maßnahmen. Bei einer erforderlichen Mängelbeseitigungsaufforderung ist darauf zu achten, dass der beanstandete Zustand konkret geschildert und dem Mieter konkret aufgezeigt wird, welche Arbeiten von ihm verlangt werden. Pauschale Bezugnahmen sind nicht ausreichend, um eine ordnungsgemäße Mängelbeseitigungsaufforderung zu erstellen.