Reservierungsvereinbarung

Überschreitet ein „Bindungsentgelt“ eine kritische Grenze von 10 % der ortsüblichen Maklerprovision, ist eine Reservierungsvereinbarung formnichtig.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.12.2017; 2-07 0 280/17

Sachverhalt

Der Kläger war am Erwerb eines vom beklagten Eigentümer zum Preis von 1.350.000,00 € angebotenen Objekts interessiert. Der kaufinteressierte Kläger und der Beklagte schlossen eine Reservierungsvereinbarung. In der Vereinbarung war aufgeführt, dass dem Kläger noch keine schriftliche Finanzierungszusage vorlag und die Parteien sich über einen Kaufpreis von 1.350.000,00 € geeinigt hätten und beabsichtigten, den Kaufvertrag bis zum 30.06.2017 beurkunden zu lassen. Der Kläger zahlte an den Beklagten ein vereinbartes „Bindungsentgelt“ von 25.000,00 €. Zum Abschluss des Kaufvertrages kam es nicht. Der Kläger verlangt das „Bindungsentgelt“ vom Beklagten zurück.

Entscheidungsgründe

Das Landgericht Frankfurt/Main gibt der Klage statt. Reservierungsvereinbarungen sind formbedürftig gemäß § 311b BGB, wenn wegen der Höhe des Bindungsentgeltes auf den Interessenten ein Druck zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt wird. Diese kritische Grenze für einen indirekten Erwerbszwang liegt, wie das Landgericht Frankfurt/Main ausführt, nach der Rechtsprechung bei 10 % der üblichen Maklerprovision. So wäre vorliegend, wäre das Objekt vom Makler angeboten worden, von einer Provision von 5,95 % (konkret 80.325,00 €) auszugehen. Zehn Prozent hiervon hätten sich auf 8.032,50 € belaufen. Mit einer Reservierungsgebühr von 25.000,00 € war die Grenze deutlich überschritten, die Reservierungsvereinbarung mithin formnichtig. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es sich um einen gewerblichen Kauf handelt, noch darauf, ob ein Makler eingeschaltet ist bzw. weitere Kaufinteressenten vorhanden sind. Dies folgt aus der Interessengewichtung zu Gunsten des potentiellen Erwerbers.

Fazit

Bei Reservierungsvereinbarungen zwischen Makler und Kaufinteressenten entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass bei einem Reservierungsentgelt von mehr als zehn bis fünfzehn Prozent der Provisionssumme die Reservierungsvereinbarung der notariellen Beurkundung bedarf. Diese Rechtsprechung findet zunehmend Anwendung, wenn der Eigentümer/Verkäufer mit dem Erwerbinteressenten eine Reservierungsvereinbarung trifft. Dass auch der Verkäufer ein Interesse an der Ernsthaftigkeit des Erwerbers hat, das Objekt zu erwerben, bleibt im Hinblick auf die Vorrangigkeit der Interessen des Erwerbers dabei unberücksichtigt.