Reservierungsvereinbarung

1. Schließen die Parteien eine Reservierungsvereinbarung vor Abschluss eines Grundstückser­werbsvertrages mit einem Bauträger, so bedarf diese der notariellen Beurkundung, wenn das Reservierungsentgelt ca. 1,1 % des Kaufpreises beträgt und verfallen soll, wenn der Kaufinteressent den Grundstückskaufvertrag nicht schließt.
2. Eine Klausel über ein Reservierungsentgelt ist gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn die Reservierungsfrist sich bei Verzögerungen, die im Einflussbereich des Bauträgers liegen, nicht verlängert oder eine Verlängerung nur beim Überschreiten der Frist und nicht bei Verzögerungen während der Frist eintritt.

AG Dortmund, Urteil vom 21.08.2018; Az. 425 C 3166/18

Sachverhalt

Der Käufer eines Grundstücks teilt dieses in Parzellen auf, die er zum Verkauf anbietet. Der klagende Kaufinteressent erhält einen Verkaufsprospekt mit Plänen für das zu erstellende Haus. Der Verkäufer und Käufer schließen einen Reservierungsvertrag, in dem ausgeführt wird, dass der Beklagte als Verkäufer Eigentümer ist/wird, das Grundstück parzelliert und eine Parzelle für den klagenden Käufer reserviert. Vereinbart wird weiter, dass der Beklagte bezüglich der Bebauung diverse Leistungen erbringen wird, um das Baurecht zu erlangen, damit eine Finanzierung beantragt und ein Gebäude errichtet werden kann. Weiter heißt es in dem Vertrag, dass der Kläger sicherstellen will, dass er Zugriff auf die Immobilie hat, während er abschließende Fragen klärt. Er vereinbart mit dem Beklagten eine Reservierung bis Dezember 2017. Für die vom Beklagten zu erbringenden Leistungen, nämlich das Baurecht zu erhalten, zahlte der Kläger nach der Reservierungsvereinbarung sofort € 3.000,00. Bei Abschluss des Kaufvertrages soll der Betrag auf den Kaufpreis angerechnet werden. Bei Nichtabschluss des Kaufvertrages soll der Betrag für entgangene Verkaufsmöglichkeiten als verdient zu Gunsten des Beklagten angerechnet werden.  Der Kläger teilt dem Beklagten mit, dass er kein Interesse mehr am Erwerb des Hauses habe und verlangt die € 3.000,00 zurück.

Entscheidung

Das Gericht gibt der Klage statt. Das Gericht wertet die Vereinbarung als unwirksam wegen fehlender Beurkundung. Ein unangemessener Druck auf den Erwerber zum Kauf des Grund­stücks, der eine Beurkundungspflicht auslöst, wird ausgeübt, wenn der Erwerber mehr als 0,3 % des Kaufpreises in der Reservierung zu zahlen hat. Die in der Rechtsprechung ent­wickelten Grenzen für eine Reservierungsvereinbarung mit einem Makler können auch auf einen Bauträgervertrag ohne Weiteres zur Anwendung kommen, da die Reservierungsverein­barung mit einem Bauträger sich nicht wesentlich von einer Reservierungsvereinbarung unterscheidet, die mit einem Makler abgeschlossen wird. Da  vorliegend die Reservierungs­gebühr 1,1 % vom Kaufpreis beträgt, wurde damit nach Auffassung des Gerichts ein unan­gemessener Druck auf den Kläger ausgeübt, so dass die Reservierungsvereinbarung nur Wirk­samkeit erlangen konnte mit einer notariellen Beurkundung.

Darüber hinaus ist die Vereinbarung nach Auffassung des Gerichts gem. § 307 BGB unwirk­sam. Zwar unterliegen Vereinbarungen über die Höhe des zu zahlenden Reservierungsentgelts als Hauptleistungsabrede nicht der Inhaltskontrolle. Die unangemessene Benachteiligung des Klägers gem. § 307 Abs. 1 BGB ergibt sich aber daraus, dass der Beklagte nach dem Vertrag weiterhin berechtigt war, Verkaufsbemühungen zu unternehmen und damit selbst, wenn der Kläger den Kaufvertrag in der Reservierungsfrist nicht abschließen sollte, auf weitere Interessenten zugreifen könne. Die Regelung, dass sämtliche Verzögerungen, die aus der Sphäre des Beklagten stammen, den Kläger nicht zu entlasten vermögen, ist ebenfalls unan­gemessen und damit unwirksam.

Fazit

Zunehmend verlangen auch Bauträger den Abschluss von Reservierungsvereinbarungen und lassen sich ein Entgelt für die Erbringung von vorbereiteten Bauleistungen versprechen. Damit werden abweichend von Makler-Reservierungsvereinbarungen werkvertragliche Leistungen vom Baubetreuer versprochen. Das Gericht hat überzeugend die Beurkundungspflicht für diese Vereinbarung für notwendig erachtet, da schon auf Grund der Höhe des Reservierungs­entgelts im Verhältnis zum Kaufpreis ein unangemessener Druck zum Erwerb auf den Interessenten ausgeübt wird.