Provisionsanspruch bei Ausübung eines Vorkaufsrechts

Ist im Erstkaufvertrag über ein mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks ein echter Vertrag zugunsten des Maklers vereinbart, verpflichtet diese Maklerklausel auch den sein Vor­kaufsrecht ausübenden Käufer.

LG Frankenthal, Urteil vom 28.12.2017; 8 O 158/17

Sachverhalt

Die Verkäuferin einer Eigentumswohnung beauftragte mit dem Verkauf der Wohnung einen Makler. Die Wohnung war mit einem Vorkaufsrecht zugunsten des Bruders der Verkäuferin, der ebenfalls eine Eigentumswohnung im gleichen Haus hatte, belastet. Die Verkäuferin schloss den Kaufvertrag mit einem vom Makler nachgewiesenen Interessenten. Im Kauf­vertrag wurde zugunsten des Maklers ein Vertrag zugunsten Dritter vereinbart. Der vorkaufs­berechtigte Bruder übte sein Vorkaufsrecht aus. Der Notar fertigte für den Bruder den Ver­tragsentwurf und nahm die Maklerklausel auf. Der Bruder verlangte Herausnahme der Klausel aus dem Entwurf, woraufhin der Notar die fragliche Klausel „ohne rechtliche Prüfung“ heraus­nahm. Dieser Vertrag wurde dann zwischen der Verkäuferin und dem vorkaufsberechtigten Bruder abgeschlossen.

Entscheidung

Der klagende Makler verlangt Zahlung der Provision vom vorkaufsberechtigten Bruder. Das Landgericht Frankenthal gibt der Klage statt. Bei dem vom Bruder abgeschlossenen Kaufver­trag handele es sich nicht um einen eigenständigen Kaufvertrag, sondern um einen Vertrag, der die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den beklagten Bruder zum Gegenstand habe. Nach der Rechtsfolge des § 464 Abs. 2 BGB kommt dieser Vertrag zu den Bedingungen zustande, die der Verkäufer mit dem Erstkäufer vereinbart hat. Bei dem Vertrag zugunsten des Maklers handelt es sich nicht um einen „Fremdkörper“ im Kaufvertrag. Diese Regelung gehört vielmehr wesensmäßig zum Kaufvertrag. Die Frage, wer Maklerkosten zu tragen habe, hänge mit der Frage zusammen, ähnlich wie die Frage der Kaufpreishöhe, wer für die Vertragskosten aufzukommen habe. In Fällen einer Provisionsregelung in üblicher Höhe stehe dem Makler gegenüber dem Vorkaufsberechtigten deshalb der Zahlungsanspruch zu. Der Vor­kaufsberechtigte solle nicht zu günstigeren Konditionen erwerben als der Erstkäufer. Nach Auffassung des Gerichts ist nach Beauftragung eines Maklers durch den Verkäufer die Verein­barung einer Maklerklausel zugunsten des Maklers auch durchaus üblich.

Fazit

Das Landgericht hält sich mit seiner Entscheidung im Rahmen der BGH-Rechtsprechung. Entscheidend ist, dass zwischen Erstkäufer und Verkäufer der echte Vertrag zugunsten Dritter vereinbart wird und nicht nur ein deklaratorisches Anerkenntnis. Der echte Vertrag zugunsten Dritter wird als wesensmäßig zum Kaufvertrag gehörig angesehen.