Provision bei Verkauf von Unternehmen

Maklerrecht

Maklerrechtsentscheidungen desBGH der zurückliegenden Jahrezeigen eine Öffnung der bisher sehrkleinteiligen Vorgaben zur Nachweis-tätigkeit und wirtschaftlichen Identitätmit dem Ergebnis, dass die Makler-Rechtsprechung „fit“ für die zunehmenden Verkäufe von Grundstücks- und Wirtschaftseinheiten geworden ist. Vonbahnbrechender Bedeutung im Maklerrecht sind die Entscheidungen des BGH vom 16.12.2004 (Az.: III ZR 451/04) und 21.12.2005 (Az.: III ZR 119/04): In der ersten Entscheidung ging es um den Verkauf einer Klinikgruppe: Provisionhatte der Interessent versprochen für den Nachweis von Objekten im Bereichdes Klinikmarktes. Der Makler stellteden Kontakt zu einem Klinikunternehmen her, das aus 26 Objektgesellschaften GmbH und & Co. KG’s bestand. Der Geschäftsführer und Mitgesellschafterder Komplementär-GmbH wurde vondem Makler angesprochen und nahmüber diesen Verbindung zum Maklerkunden auf.

Der Maklerkunde erwarb mehr als 90%der Kommanditanteile an den Objektge-sellschaften sowie 74% der Geschäftsanteile der Komplementär-GmbH. DemProvisionsanspruch des Maklers in Höhe von ca. 20 Mio. Euro hielt der Kunde entgegen, dass ihm nur der Mitgesellschafter und Geschäftsführer derKomplementär-GmbH, Herr H., benannt worden sei, nicht aber die Gesellschafter der 26 Objektgesellschaften. Diese Gesellschafter seien im Übrigenim Zeitpunkt des Nachweises auch -noch – nicht verkaufsbereit gewesen.

Dem setzt der BGH in seinen Entschei-dungsgründen entgegen, dass zwarzutreffend sei, dass der Nachweis erfordere, dass die Person benannt werde, die zu substantiellen Verhandlungenüber den Kaufvertrag berechtigt sei, also in der Regel der Eigentümer. Bei Publi-kumsgesellschaften müsste aber ausreichen, dass der Geschäftsführer der Komplementärgesellschaft seine Bereit-schaft zum Vertragsschluss zu erkennengibt und er dem Interessenten vomMakler benannt wird. Der Maklerkundedarf hieraus entnehmen, dass er in Verhandlungen mit diesen Geschäftsführern und Mitgesellschafter für die vorgesehene Transaktion „den Fuß in derTür“ hat. Grundsätzlich sei bei Publikumsgesellschaften auch davon auszu-gehen, dass die – nicht benannten -Kommanditisten eine latent offene Haltung als Kapitalanleger haben, dieGesellschaftsanteile zu veräußern, sodass die tatsächliche Vermutung dafürspreche, dass die Kommanditisten vonAnfang an – generell – verkaufsbereit waren.

Der BGH bejaht weiter die wirtschaft-liche Gleichwertigkeit des zustandegekommenen mit dem beabsichtigtenKaufvertrag. Nach der gesellschaftsrechtlichen Gestaltung der verkauftenKlinikgruppe – 26 Objektgesellschaften, von denen jede zumindest eine Klinikbetrieb – kommt die Übernahme derKlinikgruppe durch Erwerb der (über-wiegenden Mehrheit der) Gesellschaftsanteile an den dazu gehörenden 26 Objektgesellschaften – sog. share deal -einem Kauf sämtlicher einzelner Kliniken als Unternehmen – asset deal -gleich. Mit dieser Entscheidung hat der BGH die Maklerrechtsprechung, diesich ganz überwiegend am Verkauf von Einzelhäusern, Eigentumswohnungenetc. entwickelt hat, geöffnet für dieBedürfnisse der komplexen Immobilien- und Unternehmensverkäufe. Der BGH ist diesen Weg mit seiner weiterenEntscheidung vom 21.12.2005 nocheinen Schritt weitergegangen:

Eine GmbH hatte, vertreten durch ihrezwei Gesellschafter, die zugleich dieGeschäftsführer waren, dem Makler denAuftrag erteilt, „ihr Unternehmen“ zuverkaufen. Der Makler vermittelte den Kaufvertrag über die Gesellschaftsanteile der GmbH. Den Kaufpreis erhieltendie Gesellschafter. Der Makler stellte die Rechnung an die GmbH, die die Zahlung u.a. ablehnte, weil weder ein Verkauf des Unternehmens erfolgt sei,noch habe die GmbH ein Entgelt vonden Käufern erhalten. Auch hier verweist der BGH auf seine Rechtsprechung im oben zitierten Urteil, wonach der Verkauf der Gesellschaftsanteile von Objektgesellschaften dem Verkauf desUnternehmens gleichgesetzt werdenkönne. Hinsichtlich des Einwands derverklagten GmbH, der Kaufpreis seinicht an sie, sondern an die Gesellschafter gezahlt, weshalb sie aus der gesamten Transaktion kein Entgelt von derKäuferin erhalten habe, führt der BG Haus, dass auch dann, wenn nicht die Gesellschaftsanteile der GmbH verkauftworden wären, sondern sämtliche Vermögensgegenstände, nicht die GmbHden Gewinn aus der Transaktion gezogen hätte, sondern nur deren Gesell-schafter. Die GmbH verbliebe nach derGewinnentnahme lediglich als „leererMantel“. Es wäre deshalb gegenüber derMaklerfirma treuwidrig, wenn die GmbH dem Maklerlohnanspruch entgegenhalten könnte, sie habe ein Entgelt von dem Käufer nicht erhalten.