Ohne Hinweis des Vermieters keine grob fahrlässige Verletzung mietvertraglicher Obhutspflichten

OLG Naumburg, Urteil vom 29.09.2016 – 4 U 76/15

Sachverhalt

Im Dachgeschoss eines Mietobjekts wurde im Februar 2012 ein Wasserschaden aufgrund gefrorener und anschließend geplatzter Rohre festgestellt. Der Mieter hatte die Wohnung bereits im Januar verlassen, um an einem längeren Auslandseinsatz der Bundeswehr teilzu­nehmen. Nach Zahlung der Schadenssumme nimmt der Gebäudeversicherer den Mieter auf Rückzahlung der Versicherungssumme in Höhe von € 31.075,00 aus übergegangenem Recht in Anspruch. Er behauptet, der Beklagte habe die Schäden dadurch verursacht, dass er seine Wohnung nicht ordnungsgemäß während seiner Abwesenheit beheizt habe. Baumängel haben nicht bestanden.

Entscheidung

Das OLG Naumburg bestätigt die Entscheidung des Landgerichts: Eine Verletzung mietver­traglicher Obhutspflichten sei durch den beklagten Mieter nicht erfolgt. Solche können den Mieter nur dann treffen, sofern er im Gegensatz zum Vermieter in der Lage ist, drohende Gefahren in zumutbarer Weise zu steuern und den Eintritt von Schäden zu verhindern. Hierzu gehöre auch, dass der Mieter einer Gefahr von Frostschäden in wasserführenden Leitungen durch ausreichende Beheizung begegnen kann. Während der Abwesenheit des Mieters habe jedoch dessen Mutter zweimal pro Woche die Wohnung aufgesucht und dabei das Funktionieren der auf „Sternchen“ gestellten Heizkörper (Frostwächterfunktion) kontrolliert. Entgegen der Auffassung der Klägerin sei der Beklagte auch nicht verpflichtet gewesen, die Wohnung auf Stufe 2 zu beheizen, um – was nach dem Sachverständigengutachten möglich gewesen wäre – auf diese Weise ein Einfrieren der Leitungen zu verhindern. Das OLG Naum­burg hat die Klage aufgrund fehlenden grob fahrlässigen Verhaltens seitens des Beklagten abgewiesen.

Praxishinweis

Der Umfang der mietvertraglichen Obhutspflichten hängt jeweils vom Einzelfall ab, etwa von Lage, Zustand und Ausstattung der Wohnung sowie den Außentemperaturen. Bestehen besondere Erforderlichkeiten zur Abwendung eines Schadens, muss der Vermieter – sofern er selbst Kenntnis davon hat – den Mieter darüber aufklären.