Never ending story: Schriftformerfordernis (§ 550 BGB)
OLG Naumburg, Urteil vom 26.07.2012; Az. 9 U 38/12
OLG Brandenburg, Urteil vom 23.10.2012; Az. 6 U 29/12
OLG Koblenz, Urteil vom 11.08.2011; Az. 5 U 439/11
Fragen des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB bleiben für die Rechtsprechung nach wie
vor ein Thema. Während Fachjuristen aus Urteilen des Bundesgerichtshofs in den Jahren
1964-1999 den Schluss gezogen hatten, dass die Richter in Karlsruhe ihre Auflockerungs-
Rechtsprechung vorantreiben, war gleichwohl erkennbar, dass von einer zu weitgehenden
Lockerung des Schriftformerfordernisses keine Rede sein konnte. Denn Sinn des § 550 BGB
bleibt, den späteren Grundstückserwerber im Falle des Ankaufs des Grundstücks gemäß
§ 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) zuverlässig über Inhalt und Umfang bestehender
Mietverträge zu unterrichten. Ein potenzieller Erwerber muss dem übernommenen Mietvertrag
entnehmen können, ob er für längere Zeit als 1 Jahr in schriftlicher Form abgeschlossen
worden ist, denn sonst ist die Kündigung zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des
Wohnraums grundsätzlich zulässig.
Drei Entscheidungen, die die bisherige Rechtsprechung zum Schriftformerfordernis ergänzen,
besagen Folgendes:
- Dem Schriftformerfordernis eines langfristigen Mietvertrags mit einer Gesellschaft
bürgerlichen Rechts (GbR) als alleiniger Vermieterin ist auch dann Genüge getan, wenn die
auf deren Seite geleistete Unterschrift eines einzelnen Gesellschafters nicht mit einem die
Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird, OLG Koblenz, Urteil vom 11. August
2011; Az. 5 U 439/11. - Nebenabreden zum Mietvertrag unterliegen im Hinblick auf die Befristung eines
Mietvertrags dem Erfordernis der Schriftform jedenfalls dann, wenn es sich nach dem
Willen der Parteien um wesentliche Vertragsbestandteile handelt und nicht nur um
Nebensächlichkeiten. Bei der Prüfung diese Rechtsfrage wird darauf abzustellen sein, ob
ein späterer Grundstückserwerber an die so getroffene Abrede gebunden ist oder nicht,
OLG Brandenburg, Urteil vom 23. Oktober 2012; Az. 6 U 29/12. - Ist in einem befristeten Mietvertrag eine sog. qualifizierte Schriftformklausel enthalten, so
kann der Mietvertrag durch eine spätere mündliche Änderung nicht in ein unbefristetes
Mietverhältnis umgewandelt werden, das jeder Zeit kündbar ist, OLG Naumburg, Urteil
vom 26. Juli 2012; Az. 9 U 38/12.
Um einen zeitlich befristeten Gewerberaummietvertrag kündigungssicher zu gestalten, sollten möglichst jegliche Nebenabreden oder Vertragsergänzungen bzw. –änderungen schriftlich dokumentiert und stets eine wirksame Nachtragsvereinbarung gefertigt werden. Jeder aktuelle Nachtrag muss dabei lückenlos auf den Ursprungsmietvertrag so wie die vorangegangenen Nachträge Bezug nehmen.