Nachbarrecht gilt auch für Wohnungseigentümer und deren Mieter!

Auch Wohnungseigentümer und deren Mieter können „Grundstücksnachbarn“ im
Sinne des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB sein und damit bei wesentlichen
Beeinträchtigungen, die von anderen Eigentumswohnungen ausgehen, einen
verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch geltend machen.

BGH, Urteil vom 25.10.2013, Az. V ZR 230/12

Sachverhalt

Zwei Ärzte betreiben in jeweils übereinander liegenden Eigentumswohnungen ein ambulantes
Operationszentrum bzw. eine Arztpraxis. Das Grundstück ist nach dem
Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Die Räumlichkeiten waren von den jeweiligen Eigentümern
an die Ärzte vermietet worden. Im Juni 2000 löst sich eine Schlauchverbindung, wodurch es
zu einem Wasseraustritt und zu Schäden in den Praxisräumen des darunter tätigen Arztes
kommt. Den Schaden von rund € 166.000,- verlangt der Arzt von dem Mieter, der das
ambulante Operationszentrum darüber betreibt, ersetzt.
Der Klage wurde vom Landgericht Aachen und vom Oberlandesgericht Köln dem Grunde nach
stattgegeben. Der Bundesgerichtshof hebt lediglich wegen eines Verfahrensfehlers das Urteil
auf und verweist den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das
Oberlandesgericht zurück, das insoweit nur noch über die Höhe der Entschädigung zu
entscheiden hat.

Entscheidungsgründe

Die prozessentscheidende Frage ist, ob die Vorschrift des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB, die vom
Wortlaut her nur für Ansprüche von Grundstücksnachbarn gilt, entsprechend auf
Wohnungseigentümer bzw. deren Mieter angewendet werden kann. Die Richter des 5.
Zivilsenates des BGH haben in Ergänzung der bisherigen Rechtsprechung deutlich gemacht,
dass die Vorschrift auch für benachbarte Wohnungen gilt. In der Rechtsprechung sei schon
länger anerkannt, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein
verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs.
2 Satz 2 BGB bei Zuführung unwägbarer Stoffe, wozu auch Wasser gehört, zusteht. Gleiches
müsse im Verhältnis von Sondereigentümern bzw. deren Mietern gelten, weil es sich bei dem
Sondereigentum um „echtes Eigentum“ handelt, das den Wohnungseigentümer von
Einwirkungen hierauf ausschließen kann. Da das Sondereigentum als eine Art
Ersatzgrundstück fungiert, seien die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer
benachbarter Grundstücke zu behandeln.

Fazit

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist konsequent auch für den Fall, wenn die
Beeinträchtigung nicht vom Gemeinschaftseigentum, sondern von einem anderen
Sondereigentum ausgeht. Die Interessen von Grundstücksnachbarn sind mit denen der
jeweiligen Sondereigentümern untereinander absolut vergleichbar.