Mitverschulden des Käufers kann eine Schadensersatzpflicht des Maklers mindern

Auch bei einem Verstoß gegen Aufklärungs- und Beratungspflichten des Maklers ist Raum für ein die Schadensersatzpflicht minderndes, gegebenenfalls sogar sie ausschließendes Mitverschulden des Kunden.

OLG Hamm, Urteil vom 24.09.2020; 18 U 18/19

Sachverhalt

Der klagende Makler bot der Käuferin ein Objekt provisionspflichtig an. In dem Exposé heißt es, dass „nach Aufarbeitung und Verbesserung fünf Wohneinheiten“ vorhanden seien. Das Exposé enthält stilisierte Grundrisspläne des Erdgeschosses und des ersten Obergeschosses. Es wird darauf hingewiesen, dass der Spitzboden ungenehmigt ausgebaut worden sei.

Der Makler besichtigt das Objekt mit der späteren Käuferin und ihrem Ehemann. Dem Ehemann der beklagten Käuferin war bekannt, dass sich im Erdgeschoss zuvor ein Gewerbe befand und dieses später zu Wohnraum umgebaut worden war. In dem Kaufvertrag ist der Kaufgegenstand als Sondereigentum (nebst Miteigentum) an zwei Einheiten, nämlich zum einen Sondereigentum an den gewerblichen Räumen im Erdgeschoss und der Wohnung im ersten Obergeschoss und zum anderen an einer Wohnung im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss bezeichnet. Der Makler verlangt 7.389,90 € Provision. Die Beklagte verweigert die Zahlung und behauptet, der Makler habe falsche Angaben gemacht. Der Makler beruft sich darauf, dass er die Informationen von dem Verkäufer übernommen habe.

Entscheidung

Das Landgericht gibt der Provisionsklage statt. Das OLG Hamm weist die Berufung zurück. Das Gericht führt aus, dass der Makler seine Pflichten aus dem Maklervertrag verletzt habe, aber dies nicht dazu führe, dass die Beklagte die Provision nicht zahlen müsse bzw. mit Schadensersatzansprüchen aufrechnen könne. Zwar solle der Makler Informationen, die er vom Verkäufer mit der erforderlichen Sorgfalt einholt, sondieren und keine Angaben im Exposé aufnehmen, die nicht plausibel bzw. als bedenklich einzustufen sind. So war im Exposé die Angabe von fünf Wohneinheiten nach den bei dem Makler vorauszusetzenden Kenntnissen bedenklich. Eine Wohnung war beispielsweise nicht abgeschlossen. Die Wohnung im Erdgeschoss musste durchquert werden, um in die Wohnung im ersten OG zu gelangen. Diesem Verschulden sei aber das Mitverschulden der Käuferin entgegen zu setzen. Ihr Ehemann kannte das Objekt. Er hatte es mit dem Makler ausführlich besichtigt. Er wusste, dass das Erdgeschoss früher gewerblich genutzt worden war und wusste weiter, dass die Abgeschlossenheit der Wohnungen nicht gegeben war. Auch im Kaufvertrag waren demgemäß nicht fünf Wohnungen als Vertragsgegenstand aufgeführt, sondern nur zwei.

Hinsichtlich der Schadensforderung sei weiter zu berücksichtigen, dass die Beklagte das Objekt in Form von fünf Einheiten nutzt, die sie vermietet. Im Rahmen der Abwägung und Verursachung der Beteiligten am Schaden sei das Gewicht, das dem Wissen der Beklagten und ihrem Ehemann sowie den Angaben im Kaufvertrag zukomme, deutlich überwiegend gegenüber den Angaben, die der Makler im Exposé gemacht habe.

Fazit

Dass eine Aufklärungs- und Beratungspflichtverletzung des Maklers bei Mitverschulden des Auftragsgebers den Provisionsanspruch unberührt lässt, ist in der Rechtsprechung zum Immobilien-Maklerrecht in dieser Deutlichkeit bisher nicht zum Ausdruck gebracht. Dem Urteil des OLG Hamm kommt damit besondere Bedeutung zu bei der Abwägung des beiderseitigen Verschuldens von Makler und Auftraggeber in Provisionsauseinandersetzungen.