Mit wem kommt der Maklervertrag zustande?

Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Hieran sind nach der ständigen Rechtsprechung des BGH strenge Anforde­rungen zu stellen. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens beispielsweise in einem ihm übersandten Objekt-Nachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will.

BGH, Beschluss 24.11.2016; I ZR 37/16

Sachverhalt

Der Makler bietet einer Hotelgruppe zu Händen von Herrn R. ein Hotelgrundstück zum Kauf an. Die Hotelgruppe lehnt den Ankauf ab. Der Makler ruft daraufhin einen Herrn P. an und schickt ihm ein Kurzexposé über das Hotelgrundstück mit Provisionshinweis. Der Makler erhält von Herrn R. und von Herrn P. am 24.02.2013 einen „Letter of interest“. Darin heißt es:

„… hiermit bestätigen wir Ihnen, dass wir am Erwerb des Objekts … interessiert sind. Unver­bindlich bieten wir Ihnen einen Kaufpreis von 19,5 Millionen EURO an.

Bei einer ersten Ortsbe­gehung möchten wir Informationen hinsichtlich der folgenden Punkte erhalten: …

Mit freund­lichen Grüßen

Su. Management GmbH & Co KG

D. R.

Geschäftsführer

L. Hotels Europa,

Da. P.

Geschäftsführer

S. Str.4 G. GmbH“

Das Schreiben trägt allein die Unterschrift von Herrn P. Herr P. besichtigte mit dem Makler das Objekt. Der Makler leistete umfangreiche Tätigkeit. Das Objekt wird von einer Gesell­schaft gekauft, deren Geschäftsführer Herr R. und Herr P. sind. Der Makler nimmt die

Käuferin für die Zahlung der Provision in Anspruch. Das Landgericht und das Oberlandes­gericht weisen die Klage ab. Die Nichtzulassungsbeschwerde des Maklers zum BGH wird zurückgewiesen.

Entscheidung

Der BGH geht davon aus, dass ein Maklervertrag mit der beklagten Käuferin nicht zustande gekommen ist. Der Makler hat Herrn P. das Exposé mit Provisionshinweis übersandt. Herr P. und Herr R. schickten eine Interessenskundgebung, die von Herrn P. unterzeichnet wurde. Darin wird der Makler aufgefordert, Maklerdienste zu erbringen. Damit ist der Maklervertrag, wie der BGH ausführt, zustande gekommen. Eine Unklarheit über die Person des Vertrags­partners des Maklers hindert das Zustandekommen des Maklervertrages nicht. P. hat das Schreiben vom 24.02.2013 im Namen der S. Str.4 G. GmbH unterschrieben. Da die Beklagte in diesem Schreiben nicht erwähnt oder bezeichnet wird, ist jedenfalls mit dieser ein Makler­vertrag nicht zustande gekommen.

Fazit

Einer der nicht seltenen Fälle, in denen der Makler einer Mehrzahl von möglichen Auftrag­gebern gegenüber steht und schwer auszumachen ist, wer Provisionsschuldner ist. Der BGH hatte hierüber, da jedenfalls die Käuferin nicht Vertragspartnerin des Maklers war, nicht zu entscheiden. Der BGH führt in seinen Erwägungen aus, dass davon auszugehen sei, dass Herr P. kein eigenes Interesse an den Dienstleistungen des Maklers hatte. Das Schreiben vom 24.02.2013 hat er im Namen der S. Str.4 G. GmbH unterschrieben. Der Makler hätte mithin prüfen müssen, ob Auftraggeber des Maklervertrages nicht unter Umständen diese Gesell­schaft geworden ist. Das Landgericht hatte in seiner Entscheidung in Erwägung gezogen, dass neben Herrn P. und der S. Str.4 G. GmbH auch die Su. Management GmbH & Co KG Ver­tragspartnerin hätte sein können.