Mietminderung wegen weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche

Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10  % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und ggf. beweisen, dass durch die Flächen­abweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird.

BGH, Urteil vom 25.11.2020; XII ZR 40/19

Sachverhalt

Die Parteien sind durch ein Gewerberaummietverhältnis zum Betrieb einer Ballettschule mit­einander verbunden. In einem als Anlage beigefügten Grundriss, ist die vermietete Gesamt­fläche mit 300 m² gekennzeichnet. Aufgrund von Umbauarbeiten wurde eine um 10 m² kleinere Fläche übergeben. Außerdem war versehentlich der Flur, der den einzigen Zugang zu der benachbarten Mieteinheit darstellte versehentlich dem Mietobjekt zugeordnet worden. Die Abweichung der tatsächlichen Fläche liegt unter 10 %. Mit der Klage begehrt die Mieterin die Feststellung, dass sie berechtigt ist, die Bruttomiete um 10 % zu mindern. Sie trägt vor sie hätte auf den fehlenden 10 m² vier zusätzliche Schüler unterrichten und damit weitere Ein­nahmen generieren können. Die Klage wurde abgewiesen.

Entscheidungsgründe

Die Revision hatte ebenfalls keinen Erfolg. Der BGH bestätigt die Beurteilung des Land­gerichts, dass es sich bei der geltend gemachten Flächenabweichung um einen Sachmangel im Sinne von § 536 BGB handelt. Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn für den Mieter eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich ver­einbarten vorliegt. Welchen Sollzustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung aufweisen muss, bestimmen dabei grundsätzlich die Vertragsparteien durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs. Mit seiner bisherigen Rechtsprechung entscheidet der BGH, dass die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche stets als Sachmangel zu behandeln ist. Die Rechtsprechung bezieht sich nicht nur auf die Fälle einer Mietflächenabweichung durch eine falsche Flächenberechnung sondern auch auf die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche durch nachträgliche Umbauar­beiten wie in dem hier vorliegenden Sachverhalt. Die Beschreibung des Mietobjektes stellt auch eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung da. Die Angabe eines „ca. Maßes“ steht dem nicht entgegen. Ein Anspruch auf Mietminderung besteht aber trotzdem nicht, weil die Mietsache durch die Flächenabweichung für den vertragsgemäßen Gebrauch nicht erheblich beeinträchtigt ist. Trotz des Vorliegens eines Mangels besteht ein Minderungsrecht nur, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt wird. Die vom BGH entwickelte Rechtsprechung, wonach die erhebliche Beeinträchtigung für den Mieter bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % vermutet wird, greift nicht ein.

Der Mieter muss daher für den jeweiligen Einzelfall konkret darlegen und ggf. beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist. Für das Vorliegen von Umständen, die eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs als unerheb­lich erscheinen lassen, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Aus dem Vortrag der Mieterin, ihr seien mögliche Einnahmen entgangen, ergibt sich nicht, dass diese durch die geringere Nutzfläche konkret im Gebrauch des Übungsraums beeinträchtigt wird.

Fazit

Um bei Gewerbemietverträgen Streitigkeiten über Flächenabweichungen zu vermeiden sollte entweder die Flächenangabe als Beschaffenheitsvereinbarung ausgeschlossen werden oder – nach korrekter Vermessung des Objektes – die Flächenberechnungsmethode vertraglich fest­gelegt werden.