Mietmangel durch Konkurrenzschutzverletzung

BGH, Urteil vom 10.10.2012; XII ZR 117/10

Ein Vermieter, der eine in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarte
Konkurrenzschutzklausel verletzt, muss auch mit einer Minderung der Miete rechnen. Eine
solche Verletzung stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Für
die rechtliche Beurteilung kommt es nicht darauf an, ob es sich um einen vertraglich
vereinbarten oder einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz handelt.
Mit dieser Rechtsansicht hat sich der XII. Senat der überwiegenden Auffassung in Literatur
und Rechtsprechung angeschlossen, nach der eine Verletzung der Konkurrenzschutzpflicht zu
einem Mangel der Mietsache führt, gleichgültig, ob es sich um einen ausdrücklich vereinbarten
oder vertragsimmanenten Konkurrenzschutz handelt, denn es handelt sich um Störungen, die
außerhalb der Mietsache liegen und die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen
Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen können.
Allerdings setzt neben dem Vorliegen eines Mangels die Minderung der Miete voraus, dass
dadurch der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache mehr als nur unerheblich beeinträchtigt
wird. Diese Voraussetzung ist in jedem Einzelfall zu prüfen. Das Ergebnis hängt davon ab, in
welchem Umfang das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung durch das Bestehen der
Konkurrenzsituation gestört ist.