Zur Wirksamkeit einer Reservierungsvereinbarung

1. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Vertragsschluss stellt.
2. „Vorformuliert“ sind Vertragsbedingungen auch dann, wenn sie nicht schriftlich niedergelegt, sondern zum Zweck künftiger Verwendung „im Kopf des AGB-Verwenders oder seiner Abschlussgehilfen oder als Textbaustein eines Computerprogramms oder sonstigen Datenträgers“ gespeichert sind.
3. Enthält bei Lückentexten bereits der Formulartext die zu beanstandende Regelung, wird durch unselbstständige Ergänzungen, die nur den Vertragsgegenstand im Einzelfall konkretisieren, der Charakter einer Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht in Frage gestellt.
4. Der Makler verwirkt seinen Anspruch auf Maklerlohn, wenn eine vorformulierte Reservierungsankaufsvereinbarung die Rechtslage verzerrt, den Kaufpreis als nicht mehr verhandelbar darstellt und den Eindruck erweckt, der Käufer binde sich rechtlich und sei zu nicht unerheblichen Zahlungen, z. B. zur Zahlung von erfolgsunabhängigem Maklerlohn verpflichtet.
5. Der Makler verwirkt seinen Anspruch auf Maklerlohn auch dann, wenn er sich erfolgsunabhängig nicht das ganze Maklerhonorar versprechen lässt, sondern nur einen Teil des eigentlichen Maklerhonorars. Für die Verwirkung genügt, dass beim Kunden der irrige Eindruck entsteht, ihm stehe die Entschließungsfreiheit bis zum formgerechten Abschluss des Kaufvertrags nicht mehr zu.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.10.2023; 2-10 O 359/22

Sachverhalt

Der beklagte Makler bot eine Immobilie provisionspflichtig an. Die Kläger interessierten sich für das Objekt und besichtigten mit dem Makler. Die Kläger boten die Zahlung von 400.000,00 € für das Objekt an. Der beklagte Makler schickte den Klägern daraufhin am 06.09.2022 eine Reservierungsvereinbarung in der es u.a. wie folgt heißt:

„Zwischen den Parteien XX wird die nachstehende individuelle Vereinbarung getroffen:
1.
Der Käufer beabsichtigt, die Immobilie (…) zu erwerben.(…)
4.
Der Kaufpreis der Liegenschaft ist mit 400.000,00 € vereinbart worden.
5.
Für die Vermittlungs- und Abwicklungsarbeiten erhält das Maklerbüro eine Provision vom Käufer in Höhe von 6 % zzgl. gesetzlicher MwSt. (…)
6.
Für diese Reservierungsvereinbarung leistet der Käufer eine Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000,00 €. Die Reservierungsgebühr wird bei erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrags mit der Provision verrechnet.
7.
Die Reservierung ist bis zum 06.10.2022 befristet. Sollte bis zu diesem Termin kein Kaufvertrag zustande gekommen sein, so wird diese Reservierungsvereinbarung hinfällig.
8.
Der Käufer verpflichtet sich, sollte ein Kaufvertrag durch sein Verschulden nicht zustande kommen, 50 % der Reservierungsgebühr dem Maklerbüro als pauschalen Aufwandsersatz für dessen entstandenen Aufwendungen erstellen.“

Diese Reservierungsvereinbarung wurde am 06.09.2022 geschlossen. Am 07.09.2022 unterzeichneten die Parteien eine Provisionsvereinbarung in Höhe von 28.560,00 €. Der notarielle Kaufvertrag über die Immobilie wurde am 04.10.2022 abgeschlossen. Die Kläger fordern mit der Klage die von ihnen an den Beklagten gezahlte Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000,00 € nebst Zinsen zurück.

Entscheidung

Das Landgericht gibt der Klage statt. Bei den Klauseln dieser Reservierungsvereinbarung handelt es sich nach Auffassung des Gerichts um vorformulierte Vertragsbedingungen, die schon teilweise im PC des beklagten Maklers gespeichert waren bzw. die der Beklagte im Kopf gespeichert hatte, um sie zukünftig zu verwenden. Ohne Abschluss der Reservierungsvereinbarung hätte der Beklagte die Immobilie nicht reserviert. Die Reservierungsvereinbarung berücksichtigt nach Auffassung des Gerichts nicht das bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu beachtende Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung, da 50 % der Gebühr erfolgsunabhängig beim Beklagten verbleiben sollten, wenn der Kaufvertrag durch Verschulden der Kläger nicht zustande kommen sollte.
Die Kläger erhielten für die Zahlung der Reservierungsgebühr auch keinen nennenswerten Gegenwert, da die Verkäufer ohne Einschaltung des Beklagten das Objekt an Dritte veräußern konnten. Die Verkäufer waren durch die Reservierungsvereinbarung nicht in ihrer freien Verfügungsgewalt über das Objekt gebunden.
Welche Partei die Höhe des Reservierungsentgelts festgelegt hatte, bedurfte nach Auffassung des Gerichts keiner Prüfung. Enthält bei Lückentexten bereits der Formulartext unwirksame Regelungen, wird durch unselbstständige Ergänzungen, die den Vertragsgegenstand im Einzelfall konkretisieren, der Charakter einer Klausel als AGB nicht in Frage gestellt.
Der Beklagte durfte die 10.000,00 € auch nicht aufgrund des mit den Klägern abgeschlossenen Maklervertrags behalten. Nach Auffassung des Gerichts war der Maklerlohn verwirkt. Wird durch eine vorformulierte Reservierungsvereinbarung der Eindruck erweckt, dass sich der Kaufpreis als nicht mehr verhandelbar darstellt und der Käufer sich zur Zahlung von erfolgsunabhängigen Maklerlohn verpflichtet, ist der Maklerlohn gemäß § 654 BGB verwirkt. Für die Verwirkung genügt, dass beim Kunden der irrige Eindruck entsteht, er binde sich rechtlich und der Kaufpreis sei nicht mehr verhandelbar.

Fazit

Reservierungsvereinbarungen, die nicht individuell ausgehandelt sind, haben in der Rechtsprechung zunehmend einen schweren Stand. Das betrifft insbesondere Reservierungsvereinbarungen in denen der Makler nicht über einen Alleinauftrag des Verkäufers verfügt und der Verkäufer der Reservierung nicht ausdrücklich zustimmt.
Die Höhe der Reservierungsgebühr sollte im Übrigen nicht über 10 bis 15 % der vereinbarten Provision liegen, da sonst nach der Rechtsprechung die notarielle Beurkundung verlangt wird. Schließlich ist darauf zu achten, dass auch die Laufzeit der Reservierung angemessen ist.