Zur Frage, wann ein Immobilienmaklervertrag gemäß § 656a BGB wirksam geschlossen wird

Immobilienmaklerverträge, die dem Textformerfordernis gemäß § 656 a BGB unterliegen, können in formwirksamer Weise nicht durch lediglich konkludente Willenserklärungen geschlossen werden.

OLG Celle, Urteil vom 02.10.2025; 11 U 23/25 – Revision zugelassen

Sachverhalt

Zwischen dem Makler (Beklagter) und dem Kunden (Kläger) wird in konkludenter Weise ein Maklervertrag geschlossen. Das Landgericht Stade entscheidet, dass durch die wechselseitigen Erklärungen durch Auslegung anhand der §§ 133, 157 BGB konkludent der Abschluss des Maklervertrages zwischen den Parteien vereinbart ist. Der Kläger habe im E-Mail-Verkehr der Parteien zugestimmt, dass der Beklagte ihm zum Zwecke des Verkaufs des Hausgrundstücks Maklerleistungen erbringen werde und dabei gewusst, dass der Beklagte eine Provision beanspruche. Der Kunde hatte, nachdem das Objekt verkauft war, Provision an den Kläger gezahlt und verlangt diese klagweise zurück. Das Landgericht gibt der Klage des Kunden statt und verurteilt den Makler zur Rückzahlung.

Entscheidung

Das OLG Celle weist die Berufung des Maklers zurück und führt aus, dass ein wirksamer Maklervertrag vorliegend nicht geschlossen wurde. Ein Maklervertrag über ein Einfamilienhaus/Eigentumswohnung kann wegen der gemäß § 656 a BGB vorgeschriebenen Textform nicht mehr durch konkludente Willenserklärungen geschlossen werden. Da sich bei den konkludenten Willenserklärungen der wesentliche Erklärungsinhalt gerade nicht, jedenfalls nicht ausschließlich, aus gesprochenen oder geschriebenen Worten ergibt, sondern es einer zusätzlichen Erkenntnisleistung des Empfängers und des Wissens um allgemein bekannte Gepflogenheiten bedarf, um aus den Umständen auf das Gewollte zu schließen, kann die konkludente Willenserklärung nicht die Schriftform wahren. Wenn aber konkludente Willenserklärungen nicht geeignet sind, die Schriftform zu wahren, können sie nach Auffassung des OLG Celle auch nicht die Textform gemäß §§ 656 a, 126 b BGB einhalten. Das OLG Celle weist in den Urteilsgründen auf die Rechtsprechung und Rechtslehre hin, die nicht einheitlich der Auffassung ist, dass es für die Einhaltung des Textform ausreichend sei, wenn der Makler unter Hinweis auf seine Provisionsforderung ein Objekt inseriert und der Kunde – per E-Mail – (nicht per Telefon) um einen Besichtigungstermin bittet. Das OLG Celle entscheidet die Frage, ob und wann eine Einhaltung der §§ 656 a, 126 b BGB gegeben ist, in dem vorliegenden Urteil nicht, sondern weist die Berufung des Maklers zurück, weil der Kunde den Maklervertrag wirksam widerrufen hat. Das OLG Celle lässt aber zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung die Revision zu.

Fazit

Das OLG Celle lässt für die entscheidende Maklerfrage, wann ein Nachweis- oder Vermittlungsmaklervertrag über ein Einfamilienhaus/Eigentumswohnung in Textform geschlossen ist, die Antwort offen und verweist auf den BGH. Das bedeutet, dass vorsorglich die strengste Auslegungsvariante zu empfehlen ist. Diese Variante verlangt, dass beide Vertragserklärungen des Maklers und des Kunden in Textform auf einem Schriftstück oder einem anderen dauerhaften Datenträger abgegeben werden sollten.