Zum Zustandekommen des Maklervertrages in Textform

1. Durch die Einführung des Textformerfordernisses gem. §§ 656a, 126b BGB hat sich an der Möglichkeit, Maklerverträge durch schlüssiges Verhalten abzuschließen, nichts geändert (vgl. auch BGH, Urteil vom 07.07.2016; I ZR 30/15).
2. Die Nichtvorlage des Energieausweises bzw. eine Unvollständigkeit der Energieangaben im Exposé stellen kein derart schwerwiegendes Fehlverhalten des Maklers dar, das zur Verwirkung des Maklerlohnens führt.  

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10.03.2023; 9 U 168/22

Sachverhalt

Die klagende Maklerkundin verlangt vom beklagten Makler die Rückzahlung der Provision. Sie behauptet, der Maklervertrag sei nicht in der nach den §§ 656a, 126b BGB erforderlichen Textform geschlossen. Der Provisionsanspruch sei im Übrigen gem. § 654 BGB verwirkt. Im Exposé sei ein falsches Baujahr angegeben. Die Angabe des Maklers im Exposé, die Wohnung könne mit dem Pelletofen und der Klimaanlage geheizt werden, sei falsch, weil beide Anlagen nicht funktionsfähig seien. Der Energieausweis sei nicht übergeben worden. Im Exposé seien unvollständige Energieangaben gemacht worden. Das Landgericht Offenburg hat die Klage zurückgewiesen. Das OLG Karlsruhe führt im Beschluss vom 10.03.2023 aus, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht Karlsruhe weist darauf hin, dass der Maklervertrag konkludent zu Stande gekommen und die erforderliche Textform gewahrt sei. Die Klägerin habe unter Bezugnahme auf das im Internetportal eingestellte Exposé, das den Hinweis auf die Maklerprovision enthalten habe, einen Antrag in Textform auf Abschluss eines Maklervertrages gemacht. Diesen Antrag habe die Beklagte durch Zusendung des Exposés angenommen.

Sowohl die Anzeige auf dem Internetportal als auch das übermittelte Exposé enthielten ein Provisionsverlangen des Maklers. Die Klägerin hat über das Kontaktformular des Internetportals um eine Besichtigung gebeten. Der beklagte Makler hat mit E-Mail vom selben Tag eine Besichtigung angeboten und das Exposé nochmals übersandt. Dies ist, wie das OLG ausführt nach ständiger Rechtsprechung auch des BGH (vgl. hierzu Urteil vom 07.07.2016; I ZR 30/15) für einen konkludenten Abschluss eines Maklervertrages ausreichend. An der Möglichkeit, Maklerverträge durch schlüssiges Verhalten abzuschließen habe sich daher durch die Einführung der Textform nichts geändert.

Die Bitte der Klägerin, mit der sie über das Kontaktformular des Internetportals um eine Besichtigung gebeten habe, ende mit der Nennung des Vor- und Nachnamens der Klägerin. Am gleichen Tag antwortet der beklagte Makler und nimmt auf das Exposé Bezug und bestätigt einen Besichtigungstermin. Auch diese E-Mail ist am Ende versehen mit der Namensnennung des Maklers. Die Anforderungen der Textform an die Nennung der Person des Erklärenden und des Abschlusses der Erklärung sind damit erfüllt.

Beide Erklärungen waren auch zur dauerhaften Widergabe in Schriftform in Schriftzeichen geeignet. Sie entsprachen damit einer E-Mail, für welche eine Eignung zur dauerhaften Widergabe in Schriftzeichen seit langem anerkannt ist. Erforderlich war nicht, dass beide Erklärungen auf einem einheitlichen Dokument abgegeben werden. Dieses Erfordernis besteht für die Textform nicht.

Das OLG verneint weiterhin eine Verwirkung der Provision. Der Hinweis im Exposé, dass die Wohnung mit Pelletofen und Klimaanlage beheizt werde, sei keine Zusicherung der Funktionsfähigkeit dieser Anlagen.

Zur Unrichtigkeit des Baujahrs habe der beklagte Makler unwiderlegt vorgetragen, dass er das Baujahr dem Gebäudeversicherungsschein entnommen habe. Soweit sich aus anderen Unterlagen ein früheres Baujahr ergebe, lagen diese Unterlagen dem Makler nicht vor.

Fazit

Das Gericht hat die Textform der gegenseitigen Erklärungen bejaht und dabei auch deutlich gemacht, dass beide Erklärungen am Ende der E-Mail durch die Namensnennung abgedeckt waren, insoweit sind auch die Formalien für die Textform gewahrt. Dieses ist erforderlich, da durch die Neueinführung des § 656a BGB der Maklervertrag der Textform bedarf. Hinsichtlich der im Exposé enthaltenen Zusage, dass die Wohnung mit Pelletofen und Klimagerät beheizt werden könne, dürfte es allerdings ratsam für Makler sein, nur darauf hinzuweisen, dass beide Anlagen vorhanden sind. Angaben zur Funktionsfähigkeit sollten, wenn der Makler nicht positive Kenntnis hiervon hat, nicht im Exposé aufgeführt werden.