Wann liegt ein „Kaufvertrag über den Abschluss eines Einfamilienhauses“ i.S.d. § 656c BGB vor?

Ob ein „Kaufvertrag über den Abschluss eines Einfamilienhauses“ im Sinne des § 656c BGB vorliegt, bestimmt sich objektiv an der tatsächlichen Nutzung des Objekts bei Abschluss des Maklervertrages.

LG Wuppertal, Urteil vom 15.08.2023; 4 O 376/22 (nicht rechtskräftig)

Sachverhalt

Der Makler erhält einen Verkäuferauftrag für ein Haus mit zwei Wohnungen und einer Gewerbeeinheit. Es handelt sich um eine 1901 errichtete Immobilie. Der untere Teil des Hauses war abgetrennt von den oberen Räumen. Der Zugang zum Garten war zu einem zweiten Zugang gestaltet, um eine separate Wohneinheit zu schaffen. Die Elektrik war auf unterschiedliche Zähler aufgeteilt. Seitlich am Wohnhaus befand sich ein als Bioladen genutztes Ladengeschäft. Im Exposé wies der Makler auf die Käuferprovision hin und bot das Objekt wie folgt an:

„Nicht oft im Angebot! Vielfältig nutzbares 2-3 Familienhaus mit Gewerbe!“

Die Maklerkundin besichtigte nach Erhalt des Exposés das Objekt mit dem Makler, der ihr nachträglich weitere Unterlagen übersandte. Sie erwarb das Objekt. Die Käuferin verweigert die Provisionszahlung mit der Behauptung, es liege ein Verstoß gegen das sogenannte Halbteilungsprinzip gemäß § 656c Abs. 2 BGB vor, die vom Verkäufer zu zahlende Provision sei geringer als die von ihr nach dem Exposé zu zahlende Provision. Das Wohnhaus sei im Übrigen früher als Einfamilienhaus genutzt worden. Sie habe geplant, beide Wohneinheiten wieder zusammenzulegen, um das ganze Haus mit ihrer Familie privat zu bewohnen. Der Bioladen sei nicht ausschlaggebend für den Kauf gewesen.

Entscheidung

Das Landgericht Wuppertal gibt der Klage des Maklers statt und verurteilt die Beklagte zur Zahlung der Provision in Höhe von 29.988,00 €. Das Gericht führt aus, dass zwischen den Parteien ein Nachweismaklervertrag geschlossen wurde. Das Erwerbsobjekt war im Zeitpunkt des Maklervertragsschlusses kein „Einfamilienhaus“. In der Literatur werden zwar unterschiedliche Auffassungen dazu vertreten, anhand welcher Kriterien die zu vermarktende Immobilie einzuordnen ist. So wird die Auffassung vertreten, dass sich der Begriff „Einfamilienhaus“ nach dem subjektiven Vorstellungsbild des Erwerbers bestimmen soll. Demnach könne im Zeitpunkt des Maklervertragsschlusses ein als Zweifamilienhaus dienendes Gebäude gleichwohl ein Einfamilienhaus im Sinne der Vorschrift des § 656a BGB sein.

Eine andere Auffassung in der Literatur meint, dass es auf den im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den Makler erkennbaren Willen des Kaufinteressenten ankommen solle.

Das Landgericht Wuppertal lehnt beide Auffassungen ab und stellt auf das objektive Kriterium ab, nämlich auf die tatsächliche Nutzung des Objektes bei Abschluss des Maklervertrages. Diese Auslegung führt nach Auffassung des Gerichts zu einer am Wortlaut und den tatsächlichen Gegebenheiten orientierten Rechtsanwendung, die Wertungswidersprüche vermeide und eine klare Vertragsgrundlage schaffe. Vorliegend steht nach Auffassung des Gerichts die Anwendung des § 656c BGB weiterhin entgegen, dass zu dem Verkaufsobjekt fremdvermietete Gewerberäume gehören. Dabei komme es nicht darauf an, dass die Möglichkeit der Gewerbenutzung nur untergeordnet sei.

Fazit

Bei der, wie das Gericht selbst ausführt, unterschiedlichen Auslegung und Wertung, ob es sich um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB handelt, bleibt weiterhin die Empfehlung, von vornherein vom Verkäufer und Käufer die gleiche Provisionshöhe zu verlangen, damit Auseinandersetzungen über die Rechtsnatur des Maklervertrages von vorherein insoweit ausgeschlossen sind.