Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz

1. Es stellt einen Verstoß gegen den beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses geltenden maklerrechtlichen Halbteilungsgrundsatz, wie er im § 656c BGB niedergelegt ist, dar, wenn eine „Mehrerlösvereinbarung“ zu einer ungleichgewichtigen Belastung der Käuferseite führt, in dem sie über die nominell auch mit der Verkäuferseite vereinbarte Courtage hinaus weitere 6.000,00 € Mehrerlös zu zahlen hat. Das Ungleichgewicht resultiert in dieser Konstellation bereits daraus, dass der Mehrerlös allein vom Käufer zu tragen sein soll und der Makler auf spätere Rüge des Käufers hin ankündigt, bei Ausbleiben der Zahlung des Käufers, den Verkäufer entsprechend nachzubelasten, weil es diesen gegenüber zunächst zu einer Reduktion der vereinbarten Provision gekommen ist, um auf diese Weise eine Verkäufer-Sparaktion -„spare 50 % auf deine Maklercourtage“ – wirtschaftlich abzubilden.
2. Für die Beurteilung der Frage, ob ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz mit der Folge der Unwirksamkeit des Maklervertrages vorliegt, kann auch die spätere Rechnungstellung des Maklers und sein Verhalten gegenüber den Kaufvertragsparteien im Übrigen berücksichtigt werden.

Landgericht Darmstadt, Urteil vom 30.12.2021; 27 O 216/21

Sachverhalt

Die beklagte Maklerfirma warb unter Hinweis auf den gesetzlich geregelten Halbteilungsgrundsatz gegenüber Immobilienverkäufern wie folgt:

„So haben wir uns dieses Jahr für eine Verkäufer-Frühjahrsaktion entschieden, damit Sie auch die Chance bekommen, uns kennenzulernen und auch zu profitieren. In dieser Aktion erhalten Sie von uns die Bestpreis-Garantie für Ihre Immobilien! Und erst dann zahlen Sie die volle Maklercourtage.

Bei uns heißt es jetzt bis zum 30.04.2021: Teilen ist angesagt! Weitere Informationen erhalten Sie auf unserer Homepage oder persönlich bei unseren Maklern

(…) Frühjahrsaktion 2021

Beauftrage deinen Wunschmakler und spare 50 % auf deine Maklercourtage.“

Die Kläger wurden auf diese Werbeaktion aufmerksam und schlossen mit der Beklagten einen Maklervertrag. Wegen der Provision wurde vereinbart:

„Der Auftraggeber verpflichtet sich mit Maklervertrag vom …, an den Auftragnehmer eine Provision in Höhe von 4,1 % (inkl. MwSt.) des Gesamtkaufpreises zu zahlen. Die Provision errechnet sich aus dem Kaufpreis zzgl. etwaiger weiterer Leistungen des Käufers an den Auftraggeber. (…) Zusätzlich vereinbaren beide Auftragsparteien eine Mehrerlösvereinbarung, diese wird je nach Kaufpreisangebot abgestimmt und wahlweise von der Käufer– oder Verkäuferseite gezahlt.“

Die Eigentumswohnung der Verkäufer wurde für 349.000,00 € vom beklagten Makler angeboten. Die Käufer-Provision sollte 4,1 % betragen. Das Kaufpreisgebot der Kläger belief sich auf 364.000,00 €. Der Kaufvertrag wurde mit einem Kaufvertrag von 364.000,00 € beurkundet.

Der Makler übersandte den Klägern am 11.02.2021 eine Provisionsrechnung über 14.754,91 €. Diese Rechnung wurde von den Klägern ausgeglichen. Am gleichen Tag stellte die beklagte Maklerfirma den Klägern eine Rechnung über weitere 6.000,00 € wegen „Überschuss-Vereinbarung“. Ebenfalls am 11.02.2021 stellte die beklagte Maklerfirma den Verkäufern eine Provision in Höhe von 7.377,46 € in Rechnung. Die Verkäufer verlangen Rückzahlung der von ihnen geleisteten 14.754,91 €.

Entscheidung

Das Landgericht Darmstadt gibt der Klage statt und führt aus, dass der Maklervertrag zwischen den Klägern und der Beklagten gemäß § 656 Abs. 2 BGB unwirksam ist. Abweichend von § 656c Abs. 1 BGB haben sich die Parteien des Kaufvertrags nicht in gleicher Weise zur Zahlung der Provision verpflichtet. Zwar wurden – rein formal – sowohl die Käufer als auch die Verkäufer mit einer Provision von 4,1 % vom Kaufpreis inkl. Mehrwertsteuer verpflichtet. Die Kläger sollten aber, wie die Rechnung vom 11.02.2021 zeigt, darüber hinaus gemäß der „Mehrerlösvereinbarung“ weitere 6.000,00 € zahlen. Diese Mehrerlösvereinbarung führt zu einer ungleichgewichtigen Belastung der Käufer, in dem diese über die vereinbarten 4,1 % Provision weitere 6.000,00 € Mehrerlös zu zahlen hatten. Das Ungleichgewicht resultiert nach Auffassung des Gerichts daraus, dass der Mehrerlös allein von den Käufern getragen werden sollte und offenkundig mit einer reduzierten Provisionszahlung durch den Verkäufer verbunden werden sollte.

Fazit

Dem Urteil lässt sich entnehmen, dass für das Landgericht nicht nur formal der Maklervertrag entscheidend für die Annahme eines Verstoßes gegen das Halbteilungsgebot war, sondern insbesondere auch die Rechnungsstellung durch den Makler. Konnte der Makler seine Rechnung vom 11.02.2021 über 14.754,91 € noch mit der maklervertraglichen Regelung begründen, wonach der Käufer gehalten war, 4,1 % Provision zu zahlen, ist aber die weitere Rechnung, die den Käufern ebenfalls am 11.02.2021 über 6.000,00 € Mehrerlös gestellt wurde, ein Verstoß gegen § 656c Abs. 1 BGB. Selbst wenn der Makler zunächst entsprechend § 656a BGB mit beiden Kaufvertragsparteien Provisionssätze in jeweils gleicher Höhe vereinbart hätte, dann aber abweichende Rechnungen stellt, kann das nach Auffassung des Landgerichts zum Verstoß gegen § 656c BGB führen und damit zum Verlust sowohl der Käufer- wie der Verkäuferprovision.