Verjährung von Provisionsansprüchen

Die regelmäßige Verjährungsfrist des Maklerlohnanspruchs von 3 Jahren beginnt mit dem Abschluss des Jahres, in dem der Makler von dem den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt. Grob fahrlässige Unkenntnis der anspruchsbegründenden Umstände hindert den Eintritt der regelmäßigen Verjährung nicht.

Hanseatisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 24.07.2025; 14 W 27/25

Sachverhalt

Der Makler vermittelt den Verkauf eines Ferienhauses. Der Kaufvertrag wird nicht von der Vertragspartnerin des Maklers abgeschlossen, sondern von ihrem (späteren) Lebenspartner, ohne dass der Makler hiervon Kenntnis erhält. Der Lebenspartner der Maklerkundin hatte das Objekt gemeinsam mit ihr und dem Makler besichtigt. Der Kaufvertrag wurde im Jahr 2017 abgeschlossen. Die Inhaberin der Provisionsforderung stellte einen Antrag auf Prozesskostenhilfe, um die Provisionsforderung geltend machen zu können, im Jahr 2025. Landgericht Hamburg und Hanseatisches Oberlandesgericht weisen den Antrag zurück.

Entscheidung

Das OLG führt aus, dass die Antragstellerin es grob fahrlässig unterlassen habe, innerhalb des gebotenen Zeitraums naheliegende Überlegungen anzustellen und leicht zugängliche Informationen, wie das Internet, zu nutzen, um von dem Verkauf des Objektes und dem Käufer Kenntnis zu erlangen. Die Maklerkundin und ihr Lebensgefährte, der das Objekt gekauft hatte, hatten seit Anfang 2020 die Immobilie als Ferienhaus regelmäßig angeboten. Durch einfaches googeln hätte die Antragstellerin davon Kenntnis erlangen können. Dass die Antragstellerin keinerlei Nachforschungen anstellte, leicht zugängliche Informationsquellen nicht nutzte, begründet nach Auffassung des Gerichts eine grob fahrlässige Unkenntnis vom Verkauf des Ferienhauses. Das Unterlassen von Ermittlungen ist dann als grob fahrlässig einzustufen, wenn Umstände hinzutreten, die das Unterlassen aus der Sicht eines verständigen, auf seine Interessen bedachten Geschädigten, als unverständlich erscheinen lassen.

Fazit

Der vorliegende Sachverhalt, dass nicht der Maklerkunde kauft, sondern ein Verwandter oder Freund, der bei den Besichtigungen zugegen war, gehört zu den Geschäftserfahrungen vieler Makler. Wenn Anhaltspunkte für ein solches Verhalten des Maklerkunden gegeben sind, ist es empfehlenswert, alle zugänglichen Informationsquellen zu nutzen, um zu erkunden, wer Käufer des streitbefangenen Objekts ist. Dann kann der Makler der drohenden Verjährung des Provisionsanspruchs durch Mahnbescheid oder verjährungsunterbrechenden Maßnahmen entgegenwirken.