Textform des Makleralleinauftrages gemäß § 656a BGB

Wenn der Makler seine Leistungen gegen Entgelt dem veräußerungswilligen Eigentümer (Verkäufer) anbietet und dieser die Bitte um Erstellung eines Exposés bzw. das vorherige Fotografieren der Wohnung verlangt, so wird hierdurch zumindest konkludent das Angebot des Maklers angenommen.
Dies erfolgt auch in der von § 656 a BGB geforderten Textform durch ein schriftliches Angebot des Maklers mit sämtlichen Vertragsbedingungen und E-Mails des Verkäufers, in welchen er den Erhalt der Bewertung bestätigt und den Fotografen einbestellt sowie darüber hinaus die ihm übersandte Vollmacht unterzeichnet und an den Makler zurücksendet.

LG Hamburg, Urteil vom 23.03.2023; 309 O 71/21

Sachverhalt

Die beklagte Verkäuferin einer Wohnung wendet sich an den Makler. Dieser erstellt eine marktorientierte Bewertung der Wohnung und sendet diese zusammen mit dem Makleralleinauftrag, in dem auf den Provisionsanspruch verwiesen wird sowie Widerrufsbelehrung, Vollmacht für den Makler zur Akteneinsichtnahme und zur Durchführung von Besichtigungen an die Beklagte. Die Beklagte schickt – nur – die unterschriebene Vollmacht zurück. Sie erklärt zwei Wochen später per E-Mail, dass sie die Bewertung erhalten habe und sich melden werde, sobald sie wieder in Hamburg sei. In einer weiteren E-Mail an den Makler fragt die Beklagte nach, ob der Fotograf zu einem bestimmten Termin kommen könne. Der Makler erstellt mit den Fotos das Exposé. Auf Wunsch der Beklagten werden in das ihr übersandte Exposé noch Änderungen eingearbeitet, u.a. zum Hausgeld und dann an die Interessenten versandt. Der Makler weist einen Interessenten nach, der das Objekt kauft. Die Beklagte verweigert die Provisionszahlung u.a., weil es nach ihrer Auffassung an der erforderlichen Textform des Maklervertrages fehle.

Entscheidung

Das Landgericht gibt der Klage des Maklers statt. Der Textform gemäß den §§ 656 a, 126 b BGB, die bei Maklerverträgen über Wohnungen und Einzelhäuser zu beachten ist, ist nach Auffassung des Gerichts Genüge getan, da der übersandte Makleralleinauftrag auf Papier ausgedruckt werden konnte. Dieses Angebot ist der Beklagten zugegangen. Die Beklagte hatte zwar nicht den Maklervertrag, aber die bei den weiteren übersandten Unterlagen befindliche Vollmacht unterzeichnet und zurückgesandt. Dadurch, dass die Beklagte dem Makler per E-Mail gegenüber erklärte, dass sie die Bewertung erhalten habe und sich melden werde und nach einem Termin für den Fotografen fragte, erfolgte die konkludente Annahme des Maklervertragsangebotes in Textform. Da auch nach der Reform des Maklerrechts weiterhin ein konkludenter Vertragsschluss in Textform wirksam zustande kommen kann, ist damit der Maklervertrag im vorliegenden Fall abgeschlossen. Das Angebot des Maklers enthielt sämtliche Vertragsbedingungen. Die Beklagte hat das Angebot konkludent durch ihre E-Mails angenommen.

Fazit

Das Urteil des LG Hamburg macht deutlich, welche verstärkten Anforderungen an das Zustandekommen des Maklervertrages bei der Vermarktung von Einfamilien-Häusern und Wohnungen durch das Erfordernis der Textform gestellt werden. Der Makler sollte im eigenen Interesse darauf achten, dass er sein Angebot in Textform dem Kunden übersendet und die Annahme des Vertrages durch den Kunden ebenfalls in Textform, d.h. entweder auf Papier, E-Mail, Computerfax, USB-Stick etc. erfolgt. Die Erklärung muss in einer zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise abgegeben werden. Im vorliegenden Fall hätte dies entweder durch Unterzeichnung und Rücksendung des Maklervertrages oder aber auch durch eine ausdrückliche Bestätigung der Verkäuferin per E-Mail, dass sie das Angebot des Maklers annehme bzw. dass sie von ihm weitere Maklerdienste verlange, erfolgen können.