Schadensersatzanspruch eines Interessenten bei Nichtzustandekommen eines Maklervertrages?
- Tritt der erkennbar bereits von einer Seite eingeschaltete Makler mit einem Interessenten in Kontakt, so setzt der Abschluss eines zusätzlichen Maklervertrages mit der Interessentenseite voraus, dass die Parteien eindeutig zum Ausdruck bringen, dass der Makler auch für den Interessenten tätig werden will. Das geeignete Mittel hierzu ist regelmäßig ein ausdrückliches Provisionsverlangen.
- Auch der Umstand, dass der Kaufinteressent gegenüber dem Makler durch Ausfüllen eines entsprechenden Formulars erklärt hat, der Makler möge den Notar um Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs bitten und einen Beurkundungstermin vereinbaren, begründet zwischen dem Kaufinteressenten und dem Makler kein Maklerverhältnis. Hierbei handelt es sich vielmehr regelmäßig um eine Zusage des Kaufinteressenten gegenüber dem Verkäufer, das Tätigwerden des Notars beauftragt zu haben.
- Ein Schuldverhältnis kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht dann, wenn der Dritte im besonderen Maß Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst. Die Gewährung des normalen Verhandlungsvertrauens reicht in diesem Zusammenhang ebenso wenig aus, wie der von dem Dritten vorgenommene Hinweis auf seine besondere Sachkunde. Vielmehr ist zu verlangen, dass der Dritte das ihm gewährte Vertrauen in Anspruch nimmt, indem er es nutzt, um erheblichen Einfluss auf den Vertrag oder die Verhandlungen auszuüben.
LG Lübeck, Urteil vom 05.08.2024; 10 O 36/24
Sachverhalt
Der Makler schließt mit dem Bauträger einen qualifizierten Maklervertrag. Ein Interessent meldet sich beim Makler und erhält ein Exposé ohne Provisionsforderung. Der Interessent besichtigt die Eigentumswohnung mit dem Makler und fragt, ob eine Vermietung als Ferienwohnung zulässig sei, was vom Makler bejaht wird. Der notarielle Kaufvertrag wird am 29.10.2020 geschlossen. Am 01.05.2023 tritt der am 07.02.2022 beschlossene Bebauungsplan in Kraft, nach dessen Regelungen eine Ferienvermietung im Plangebiet ausgeschlossen ist.
Der Interessent verlangt vom Makler 195.000,00 € Schadensersatz wegen entgangener Einkünfte aus Ferienvermietung für den Zeitraum von zehn Jahren. Der Makler habe sich ihm gegenüber als eigenständiger Dienstleister dargestellt und auf seine jahrelange Erfahrung und gute Beratung mit entsprechender Kompetenz hingewiesen.
Entscheidung
Das Landgericht Lübeck weist die Klage ab. Ein Anspruch auf Schadenersatz aus Maklervertrag ist, wie das Gericht ausführt, nicht gegeben. Der Makler hat eine Käuferprovision nicht geltend gemacht. Das Zustandekommen eines Maklervertrages verlangt, dass der Makler dem Interessenten – vor Erbringung der Maklertätigkeit – auf seine Provisionsforderung hinweist. Das ist vorliegend nicht erfolgt. Der Makler war, was für den Interessenten erkennbar war, ausschließlich für die Verkäuferseite tätig. Auch soweit der Interessent durch Ausfüllen eines Formulars erklärte, dass er den Makler bitte, beim Notar einen Kaufvertragsentwurf zu fertigen und einen Beurkundungstermin zu vereinbaren, begründet dies kein Maklervertragsverhältnis. Eine solche Erklärung nimmt der Makler vielmehr im Rahmen seiner Tätigkeit für den Verkäufer entgegen. Weder die Zusendung des Exposés – ohne Provisionsforderung – noch die Tätigkeit des Maklers führt demgemäß vorliegend zu einem Vertragsschluss.
Auch aus § 311 Abs. 3 BGB kann ein Schuldverhältnis nicht hergeleitet werden. Eine Haftung auf dieser Grundlage greift, so das LG Lübeck nur ausnahmsweise ein. Eine Eigenhaftung des Maklers kommt nur dann in Betracht, wenn der Makler als Dritter am Vertragsschluss ein unmittelbares eigenes wirtschaftliches Interesse hat oder er ein besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen hat. Da vorliegend der Makler aber lediglich in dem für Maklertätigkeiten üblichen Rahmen wirtschaftlich am Kaufvertragsschluss beteiligt war und eine besondere Vertrauensstellung nicht begründet hat, sondern lediglich im Rahmen einer maklertypischen Vertriebstätigkeit gehandelt hat, kommt auch eine Haftung aus § 311 Abs. 3 BGB nicht in Betracht. Ein Schuldverhältnis mit Beratungs- und Aufklärungspflichten gegenüber dem Kaufinteressenten ist damit nach Auffassung des Gerichts nicht begründet worden.
Im Übrigen ist dem Makler eine Pflichtverletzung nicht vorzuwerfen. Nach der Gemeinschaftsordnung der zu verkaufenden Eigentumswohnung war die Zulässigkeit zu Ferienzwecken bejaht worden. Baurechtlich war ein entsprechendes Verbot im Zeitraum der Maklertätigkeit – noch – nicht erlassen. Der nach Abschluss des Kaufvertrages beschlossene Bebauungsplan trat erst zu einem späteren Zeitpunkt in Kraft.
Fazit
Stellt der Makler gegenüber dem Kaufinteressenten keine Provisionsforderung, fehlt es an den Voraussetzungen eines Maklervertrages zwischen Käufer und Makler. Vertragliche Schadensersatzansprüche sind damit bereits ausgeschlossen. Eine Ausnahme kann nach dem BGH dann gelten, wenn dem Interessenten ein Anspruch aus abgespaltenem Forderungsrecht im Rahmen eines vertragsähnlichen Konstrukts zustehen kann. Dies hat der BGH bejaht für den Fall, dass der Kaufinteressent zwar keinen Maklervertrag mit dem Makler geschlossen hat, jedoch im Kaufvertrag im Rahmen des § 328 BGB ein Vertrag zugunsten des Maklers geschlossen ist, der den Käufer zur Übernahme der Provision verpflichtet. Dabei ist zu beachten, dass nach § 656d BGB der Käufer sich auch nur zur Übernahme der Hälfte der Maklerkosten wirksam verpflichten kann.