Reichweite des § 656d BGB

1. § 656 Abs. 1 Satz 1 BGB erfasst nicht nur Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus untereinander, sondern jegliche Art vertraglicher Vereinbarungen, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist.
2. Haben sich die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, bleibt die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nicht im Sinne des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet.
3. Eine Vereinbarung, die gegen § 656d BGB verstößt, ist nichtig. Eine geltungserhaltende Reduktion mit der Folge, dass die andere Partei zur Zahlung des hälftigen Maklerlohns verpflichtet bleibt, findet nicht statt.

BGH, Urteil vom 06.03.2025; I ZR 138/24

Sachverhalt

Die Kläger hatten Interesse am Ankauf eines Hausgrundstücks, das von der beklagten Maklerin mit dem Hinweis beworben wurde, dass keine Käuferprovision anfalle. Zwischen der Verkäuferin und den Klägern wurde zunächst ein Kaufpreis in Höhe von 395.000,00 € ausgehandelt. Nachdem der Kaufpreis reduziert wurde, unterschrieben die Kläger am 26.07.2021 der beklagten Maklerin eine Vereinbarung mit dem Hinweis, dass sie, die Kläger, wünschen:
„dass ein Honorar aus dem Verkaufspreis herausgerechnet wird. Damit ermäßigt sich der Kaufpreis von € 395.000,00 auf € 370.000,00. Dieser Betrag soll beurkundet werden. Wir verpflichten uns als Käufer, an L.& P. Immobilien einen Betrag in Höhe von € 25.000,00 inkl. Mehrwertsteuer als Honorar zu zahlen. Dieser Betrag ist am Tage der Beurkundung fällig…“

Nach Beurkundung des Kaufvertrages stellt die beklagte Maklerin den Klägern einen Maklerlohn in Höhe von 25.000,00 € in Rechnung. Die Kläger zahlen den Betrag und fordern später klagweise dessen Rückzahlung.

Entscheidung

Das OLG Köln hatte die beklagte Maklerin unter Zurückweisung der Klage im Übrigen zur Zahlung von 12.500,00 € an die Kläger verurteilt. Der BGH spricht den Klägern im Revisionsverfahren hingegen den vollen Betrag in Höhe von 25.000,00 € zu. § 656d Abs. 1 S. 1 BGB bestimmt, dass dann, wenn nur eine Partei des Kaufvertrages über eine Wohnung oder Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen hat, eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam ist, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte vorliegend nur die Verkäuferin einen Maklervertrag mit der beklagten Maklerin abgeschlossen. Die klagenden Käufer wurden erst aufgrund einer mit der beklagten Maklerin getroffenen Vereinbarung vom 26.07.2021 zur Zahlung des vollen Maklerlohns verpflichtet. § 656d BGB ist nicht nur, wie der BGH ausführt, auf Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrages anwendbar, aus denen sich ein Anspruch des Maklers auf Maklerlohn ergibt, sondern auf alle Verpflichtungen zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns mit der Partei des Kaufvertrages, die nicht Partei des Maklervertrages ist – etwa in Gestalt einer Schuldübernahme, eines Schuldbeitritts oder einer Erfüllungsübernahme.
Die streitgegenständliche, zwischen den klagenden Käufern und der beklagten Maklerin getroffene Vereinbarung betrifft nicht einen Teil des Kaufpreises, vielmehr haben sich damit die Käufer verpflichtet, anstelle der Verkäuferin den (vollen) Maklerlohn an die Beklagte zu zahlen. Die beklagte Maklerin hat vorliegend nicht als „Zahlstelle“ für die Verkäuferin fungiert, sondern die Leistung der Kläger für sich selbst als Zahlung auf ihren Maklerlohnanspruch vereinnahmt.
Der Verstoß gegen § 656d BGB führt dazu, dass die gesamte Zahlung der Kläger rechtsgrundlos erfolgt ist. Die Vereinbarung zwischen Makler und den Käufern war wegen des Verstoßes gegen die Gesetzesvorschrift nichtig. Das folgt aus der Verbotsnorm des § 656 Abs. 1 S. 1 BGB, wo es heißt, dass eine Vereinbarung „nur wirksam (ist), wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns in gleicher Höhe verpflichtet bleibt“.
Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die Nichtigkeit der Vereinbarung auf das nach der gesetzgeberischen Wertung zulässige Maß zu beschränken sei, weshalb den Klägern nur in Höhe der Hälfte des gezahlten Maklerlohns ein Rückzahlungsanspruch zustehe, trifft nach Auffassung des BGH nicht zu. Vielmehr ist die gegen § 656d Abs. 1 S. 1 BGB verstoßende Vereinbarung vom 26.07.2021 insgesamt unwirksam. Diese Rechtsfolge lässt sich aus dem Wortlaut des § 656d Abs. 1 S. 1 BGB entnehmen, wonach eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns verpflichtet, nur wirksam ist, „wenn“ (und nicht: „soweit“) die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.

Fazit

Wie der BGH betont, soll mit dem Gesetz die effektive Durchsetzung des Verbraucherschutzes erreicht werden. Soweit mithin der Käufer als Verbraucher anzusehen ist, wird ihm der Schutz des Gesetzes umfassend zugutekommen.