Rechtswirkung einer Maklerklausel in einem Grundstückskaufvertrag; Zugang einer E-Mail im Falle des Bestreitens des Zugangs

1. Verweist eine in einem notariellen Grundstückskaufvertrag aufgenommene Maklerklausel auf eine gesonderte, vorab getroffene Vereinbarung mit der Kaufvertragspartei, aus der sich deren Verpflichtung zur Zahlung der Courtage bereits ergibt, wird durch die Maklerklausel keine selbstständige Verpflichtung der Kaufvertragspartei zugunsten des Maklers im Sinne eines Vertrags zugunsten Dritter begründet.
2. Das pauschale Bestreiten des Zugangs einer E-Mail reicht nicht aus, wenn sich aus den Umständen des Einzelfalls kein nachvollziehbarer Anhalt dafür ergibt, warum lediglich die automatisch versendete Widerrufsbelehrung fehlgeleitet worden sein könnte.

Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 17.05.2021;16 U 31/21

Sachverhalt

Der Kläger, ein Immobilienmakler, inseriert auf immowelt.de im November 2019 eine Immobilie. Nach den Angaben im Exposé sollte eine Käuferprovision von 6 % des Kaufpreises anfallen. Der Beklagte teilte auf das Inserat des Klägers auf der Website immowelt.de seine Kontaktdaten mit und vereinbart telefonisch mit dem Kläger einen Besichtigungstermin, nachdem sich der Kläger per E-Mail bei ihm gemeldet hatte. Der Zugang dieser E-Mail wird von dem Beklagten nicht bestritten. Der Beklagte unterzeichnet nach der Besichtigung einen „Objektnachweis mit Auftrag Notartermin“, in der der Beklagte sich verpflichtet, bei notariellem Vertragsschluss die Provision zu zahlen. Im notariellen Kaufvertrag, der nachfolgend geschlossen wird, heißt es:

„Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung der Maklerfirma A. (…) zustande gekommen. Die Courtage beträgt 18.000, – Euro inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Sie ist mit wirksamem Abschluss dieses Vertrages verdient und fällig und allein vom Käufer zu zahlen. Die Erschienenen bestätigen, sich in einer gesondert vorab getroffenen Vereinbarung dahingehend mit dem Makler verständigt zu haben, dass die Courtage zu zahlen ist.

Die Vertragsparteien weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich bei der Courtageverpflichtung um eine eigene Schuld des Käufers handelt, also nicht um die Übernahme einer solchen Verpflichtung des Verkäufers.

Die Beteiligten ermächtigen den Notar, der vorgenannten Maklerfirma eine Ablichtung dieses Vertrages zu übersenden.“

Der Beklagte zahlt die Provision des Klägers nicht, er widerruft den Maklervertrag. Der Makler erhebt Zahlungsklage vor dem Landgericht Kiel. Das Landgericht Kiel gibt der Klage statt.

Entscheidung

Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht weist die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Kiels zurück. Das Gericht bejaht das Zustandekommen des Maklervertrags, da der Beklagte in Kenntnis der Provisionsforderung des Klägers dessen Dienste in Anspruch genommen habe.

Eine selbstständige Zahlungspflicht werde jedoch nicht durch die Regelung im Kaufvertrag begründet. Zwar könne auch im notariellen Kaufvertrag ein selbstständiger Vertrag zugunsten Dritter geschlossen werden. Vorliegend sollte aber keine über den schon zuvor geschlossenen Maklervertrag hinausgehende – weitere – Vereinbarung getroffen werden. Die folge schon daraus, dass nach der Regelung im Kaufvertrag die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung der Provision aus einer gesondert vorab getroffenen Vereinbarung des Erschienenen mit dem Makler folgen solle. Damit wird klargestellt, dass eine neue eigenständige Verpflichtung nicht begründet werden sollte.

Der Beklagte hat den Vertrag auch nicht wirksam widerrufen. Streitig ist dabei zwischen den Parteien „nur“, wie das OLG ausführt, ob der Beklagte die von immowelt.de versandte E-Mail erhalten hat, die sowohl das Exposé wie auch die Widerrufsbelehrung enthielt. Der vom Kläger benannte Zeuge, ein Mitarbeiter bei immowelt.de, hatte in der Beweisaufnahme ausgesagt, dass dann, wenn ein Kunde ein Objekt anklickt, er eine Übersicht „Exposé“ sowie die vom jeweiligen Inserenten eingestellten Texte und Bilder einsehen könne. Wenn der Kunde ein Kontaktformular anklicke, dort seinen Namen, Telefonnummer und E-Mail angebe und das Formular absende, erhalte er eine Bestätigung, wie die vom Kläger eingereichte Anlage, in der das Objekt nebst Daten und auch die Widerrufsbelehrung, die auch im „Body“ (also im übersandten Text integriert) enthalten sei; ebenso erhalte der Anbieter eine E-Mail, wie sie vom Kläger als Anlage dem Gericht eingereicht worden sei. Das Gericht führt zu dem Ergebnis der Beweisaufnahme aus, dass dieser völlig plausible, gewöhnliche Ablauf, der den vom Kläger vorgelegten Unterlagen entspreche auch im Falle des hier streitgegenständlichen Angebots sich so zugetragen habe. Nach jedermanns Lebenserfahrung sei es schon für sich genommen außerordentlich unwahrscheinlich, dass eine E-Mail ihren Empfänger nicht erreiche. Es sei auch nicht erklärlich, wie die E-Mail von immowelt.de hätte fehlgehen können. Der Umfang der übermittelten Daten sei überschaubar. Nichts spreche für einen Virus oder ein vollgelaufenes Postfach. Irgendein konkretes Problem, das den Zugang beim Beklagten hätte hindern können oder tatsächlich gehindert hätte, war vom Beklagten nicht vorgetragen. Und: „Da nach forensischer Erfahrung es nur ein allzu wohlfeiles Mittel von Prozessparteien sei, den Umfang für sie nachteiliger Schreiben zu bestreiten, vermag sich das Gericht in Würdigung aller Umstände eine Überzeugung vom Zugang der E-Mail an den Beklagten zu bilden.“

Fazit

Das Kardinalproblem vieler Maklerrechtsstreitigkeiten ist die Frage, ob die Widerrufsbelehrung des Maklers dem Kunden zugegangen ist. Da für den Zugang von E-Mails derjenige beweisbelastet ist, der den Zugang behauptet, d.h. vorliegend der Makler, stellt sich im Rechtsstreit für den Makler immer wieder aufs Neue die Frage, wie er den Zugang beweisen kann. Zwar gibt es die Auffassung, dass möglicherweise eine Eingangs- und Lesebestätigung einen Anscheinsbeweis begründen könne. Fehlt es aber auch daran, wird der Makler letztlich als Zeuge nur den Mitarbeiter desjenigen Portals benennen können, das für den Makler tätig ist. Auch dieser Zeuge wird mit letzter Gewissheit nicht den Zugang bestätigen können, sondern in aller Regel nur darlegen können wie professionell die automatisierte Zustellung von E-Mails betrieben wird. Eine solche Zeugenaussage hat das Schleswig-Holsteinische OLG in nun bereits zwei Provisionsstreitigkeiten zu dem Ergebnis kommen lassen, dass der Maklerkunde mit seinem allgemein gehaltenen Bestreiten des Zugangs einer E-Mail nicht gehört werden kann.