Provisionsanspruch bei Ankauf durch eine Objektgesellschaft

Richtet der Makler sein Maklervertragsangebot an einen „Interessenten“, der als Geschäftsführer mehrerer Objektgesellschaften auftritt und tätig wird, und werden dem „Interessenten“ vom Makler die relevanten Grundstücksdaten mitgeteilt und eine gemeinsame Besichtigung des Objektes durchgeführt, steht dem Makler bei Ankauf des Objektes durch eine der Objektgesellschaften, deren Geschäftsführer der „Interessent“ ist, gegenüber der Objektgesellschaft der Provisionsanspruch zu.

OLG Brandenburg, Urteil vom 03.04.2024; 4 U 105/23

Sachverhalt

Der Makler bietet dem ihm aus früheren Geschäftskontakten bekannten „Interessenten“ ein Immobilienkonvolut provisionspflichtig an. Der „Interessent“ ist Geschäftsführer mehrerer Objektegesellschaften, die einen gleichlautenden Namen haben, die sich nur durch eine unterschiedliche Bezifferung unterscheiden. Im Gespräch erbittet der „Interessent“ eine Besichtigung und weitere Objektinformationen. Die Besichtigung wird gemeinsam durchgeführt. Die Informationen erhält der „Interessent“. Die E-Mail-Korrespondenz führt der „Interessent“ über seine E-Mail-Adresse (Firma 01). An diese Adresse adressiert die klagende Maklerfirma ihre Nachrichten unter der E-Mail-Signatur der Firma 02. Unter dem Briefkopf der Firma 02 erhält die Klägerin einen „Letter of Intent“. Die Firma 01 kauft das Objekt. Die Klägerin übermittelt der Firma 01 die Rechnung. Der „Interessent“ sichert unter seiner E-Mail-Adresse die Provisionszahlung zu. Die Korrespondenz führt der „Interessent“ weiterhin über seine E-Mail-Adresse unter der E-Mail-Signatur der Firma 02. Nachdem trotz Mahnungen die Provision in Höhe von 231.157,00 € nicht gezahlt wird, erhebt die Maklerin Klage. Das Landgericht Cottbus gibt der Klage statt. Die Berufung der Beklagten wird vom OLG Brandenburg zurückgewiesen.

Entscheidung

Das OLG Brandenburg sieht das an den „Interessenten“ gerichtete Angebot als ein Angebot an, dass der „Interessent“ nicht nur dahin gehend verstehen konnte, dass es an die Firma 02, auf die seine E-Mail-Adresse verwies, gerichtet war, sondern an sämtliche von ihm vertretene Gesellschaften. Die spätere Bestimmung des Vertragspartners der Maklerin sollte, wie für den „Interessenten“ erkennbar war, ihm überlassen bleiben. Der „Interessent“ musste wegen der bereits bestehenden Geschäftskontakte mit der Klägerin davon ausgehen, dass der Klägerin bekannt war, dass er mehrere Unternehmen vertrat, die als Maklerkunden in Betracht kamen, und dass es der Klägerin nicht darauf ankam, mit welchen dieser Unternehmen sie kontrahieren würde. In einer solchen Konstellation ist, wie das Gericht ausführt, gerade im Maklerrecht anerkannt, dass die zum Vertragspartner auszuwählende Person zum Zeitpunkt der Annahme des Makler-Vertragsangebots durch Entgegennahme der Maklerleistungen noch nicht bestimmt sein muss. Der Geschäftsführer kann nach dieser Rechtsprechung vielmehr erst nachträglich bestimmen, welche der von ihm vertretenen Gesellschaften Vertragspartner des Maklers werden soll. Auch wenn der „Letter of Intent“ von dem „Interessenten“ als Geschäftsführer der Firma 02 abgegeben wurde, war dies allenfalls als Kaufabsichtserklärung zu sehen, nicht aber als Erklärung, wer als Kaufinteressent auftreten sollte. Aufgrund der Stellung des „Interessenten“ als Mehrfach-Geschäftsführer konnten seine Handlungen weder der Firma 02 noch der Firma 01 noch dem Beklagten zweifelsfrei zugeordnet werden. Eine Bestimmung des Vertragspartners der Klägerin nahm der „Interessent“ erst dadurch vor, dass er die an die Beklagte, die Firma 01 adressierte Rechnung nicht als unrichtig adressiert beanstandete, sondern eine Zahlungszusage bestätigte. Demgemäß war mangels ausdrücklicher Bestimmung durch die Parteien im Wege der Auslegung durch das Gericht zu ermitteln, wer von ihnen als Vertragspartner der Maklerfirma anzusehen war.

Fazit

Im Maklerrecht ist anerkannt, dass die Bestimmung des Vertragspartners des Maklers nachträglich erfolgen kann. Hat der Ansprechpartner des Maklers innerhalb einer Firmengruppe eine beherrschende Stellung inne und kommt es dem Makler nicht darauf an, mit welchem Unternehmen er kontrahiert, kann der Geschäftspartner des Maklers auch erst nachträglich bestimmen, welche der Gesellschaften Vertragspartner des Maklers werden soll.