Provision trotz Vorkenntnis des Maklerkunden?

1. Verwendet ein Verbraucher bei einer Leistung die Formulierung „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“, so bringt er hinreichend zum Ausdruck, die Leistung nur unter Vorbehalt erbringen zu wollen. Dies führt dazu, dass der Empfänger der Leistung nicht darauf ver­trauen darf, das Empfangene behalten zu dürfen, wodurch die Einwendung des § 814 BGB regelmäßig ausgeschlossen wird.
2. Ein Makler kann auch trotz Vorkenntnis seines Kunden die Maklerprovision verdienen, wenn der Makler zusätzliche Informationen liefert, die eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung darstellen. Um eine wesentliche Maklerleistung annehmen zu können, ist es erforderlich (und ausreichend), dass der Kunde durch den Nachweis des Maklers den kon­kreten Anstoß bekommen hat, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern. Eine solche weitere wesentliche Maklerleistung kann in der Organisation und Durchführung einer Objektbesichtigung liegen. Dies kommt aber nur dann in Betracht, wenn dem Makler­kunden das Objekt nicht schon vorher gut bekannt gewesen ist.
3. Ebenso kann eine weitere wesentliche Maklerleistung unter Umständen darin liegen, dass der Makler dem Kunden Unterlagen zur Verfügung stellt, die dieser benötigt, um eine Finanzierung zum Erwerb des Objekts zu erlangen. Hat er bereits eine Zusage über die Finanzierung erhalten, so liegt in der Übermittlung der Unterlagen keine weitere wesent­liche Maklerleistung.

OLG Hamm, Urteil vom 09.12.2021; 18 U 68/20

Sachverhalt

Die Kläger verlangen die Rückzahlung einer Provision, die sie an den beklagten Makler geleistet haben. Die Kläger interessierten sich für den Ankauf einer Wohnung in dem Mehr­familienhaus, in dem sie bereits Mieter einer anderen Wohnung waren. Die Kläger kannten die Wohnung und die Eigentümerin und hatten mit dieser über den Verkauf der Wohnung ge­sprochen und ihr mitgeteilt, dass sie Kaufinteresse hätten. Als die Eigentümerin einen Makler einschaltete, wandten sich die Kläger an diesen und erklärten ihr Interesse am Ankauf der Wohnung. Sie erhielten ein Exposé mit Provisionshinweis. Der Makler führte mit den Klägern eine Besichtigung durch. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags übersandte der Makler seine Rechnung. Die Kläger zahlten den Rechnungsbetrag und gaben unter dem Verwen­dungszweck an „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“. Die Käufer verlangen Rückzahlung der Provision und berufen sich auf Vorkenntnis. Das Landgericht Münster hat die Klage abge­wiesen.

Entscheidung:

Das OLG Hamm gibt der Klage statt und führt aus, dass der Makler eine Nachweisleistung nicht mehr erbringen konnte, da die Kläger sowohl die Wohnung als auch die Verkäuferin kannten und wussten, dass die Verkäuferin die Wohnung verkaufen wollte. Auch die Durch­führung der Besichtigung mit den Parteien kann nicht als wesentliche Maklerleistung ange­sehen werden. Die Kläger waren bereits zuvor in der Wohnung gewesen, um der Verkäuferin bei Computerproblemen bzw. handwerklichen Arbeiten Unterstützung zu leisten.
Die Kläger dürfen sich auch auf Vorkenntnis berufen, trotz der Vorkenntnisklausel in den AGB des Maklers. Eine Vorkenntnisklausel in AGB ist nach der Rechtsprechung unwirksam.
Auch ist vorliegend nach Auffassung des OLG kein nachträgliches Provisionsversprechen erteilt. Hieran sind strenge Anforderungen zu stellen. Ein konkludenter Vertragsschluss durch die Inanspruchnahme von Maklerleistungen nach Übersendung der Provisionsforderung ist vorliegend nicht zu bejahen, da aus der Erklärung der Kläger nicht hervorgeht, dass sie auch für bereits erbrachte Leistungen Provision zahlen wollten.
Auch in der Übersendung von Unterlagen durch den Makler war keine wesentliche Makler­leistung zu sehen, da die Bank den Klägern schon zuvor die Finanzierung zugesagt hatte.
Eine vermittelnde Tätigkeit des Maklers war ebenfalls nicht erfolgt.
Die Kläger hatten die Provision zunächst geleistet „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“. Sie hatten Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Maklerforderung und hatten den Makler auf ihre Vorkenntnis hingewiesen und einen Vergleich angeboten. Die von den Klägern sodann gewählte Formulierung genügt den Anforderungen an einen Vorbehalt. Die Kläger haben damit zum Ausdruck gebracht, dass sie sich eine Rückforderung vorbehalten. Da eine Maklerleistung wegen der Vorkenntnis nicht mehr erbracht werden konnte, eine nach­trägliche Provisionszusage für bereits geleistete Maklerdienste nicht zugesagt war und die Kläger unter Vorbehalt gezahlt hatten, hat das OLG Hamm dem Rückforderungsanspruch stattgegeben.

Fazit:

Hat der Maklerkunde bereits Vorkenntnis von Objekt und Verkäufer, so kann der Makler seine Provision nur verdienen, wenn er eine weitere wesentliche Maklerleistung erbringt. Dies kann die Durchführung einer Besichtigung sein, wenn dem Maklerkunden die Wohnung vorher nicht bekannt war. Dies kann auch die Beschaffung von Unterlagen sein, die der Maklerkunde benö­tigt, um eine Finanzierung zu erhalten.