Die Wirksamkeit der Maklerklausel bei Ausübung des Vorkaufsrechts

Eine Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag, nach der der Käufer an den Makler eine Provision zu zahlen hat, die sich im üblichen Rahmen hält und für die vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages bereits eine maklervertragliche Regelung getroffen war, wirkt auch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten.

KG, Urteil vom 27.04.2023; 10 U 80/22

Sachverhalt

Die Klägerin klagt aus abgetretenem Recht eine Maklerprovision ein. Die Klage richtet sich gegen den Mieter einer verkauften Wohnung, der sein Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB ausgeübt hat. Im notariellen Kaufvertrag ist in § 20 Abs. 1 eine sog. echte Maklerklausel enthalten, in der der Erstkäufer dem Makler im Rahmen eines Vertrages zu Gunsten Dritter verspricht, die Provision zu zahlen (§ 328 BGB).

Entscheidung

Das Landgericht Berlin weist die Klage ab. Das Kammergericht gibt der Provisionsklage statt.

Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten sei zwischen ihm und dem Verkäufer ein selbständiger Kaufvertrag neu begründet worden, dies zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer abgeschlossen worden war. Danach habe der Vorkaufsberechtigte nicht nur den Kaufpreis zu zahlen, sondern schlechthin diejenigen Leistungen zu erbringen, die dem Erstkäufer nach dem Kaufvertrag oblegen hätten. Dazu gehöre vorliegend nicht nur die Zahlung des Kaufpreises, sondern auch die gemäß des § 20 Abs. 1 des Kaufvertrages vereinbarte vom Käufer zu zahlende Maklerprovision.

Voraussetzung sei, dass die Maklerklausel „wesensmäßig“ zum Kaufvertrag gehöre. Nach der Rechtsprechung des BGH können Maklerkosten, die sich im üblichen Rahmen halten, nicht als „Fremdkörper“ im Kaufvertrag angesehen werden, sie gehören vielmehr zum Kaufvertrag.

Maklerkosten können – so das KG – dann als „wesensmäßig“ zum Kaufvertrag gehörend angesehen werden, wenn sie die Verteilung die zur Anbahnung des Hauptvertrages bereits „entstandenen“ Maklerkosten betreffen. Es müsse sich mithin um Provisionsansprüche handeln, für die bei Abschluss des Kaufvertrags bereits eine maklervertragliche Rechtsgrundlage angelegt gewesen sei.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Verkäufer der Maklerin zwei in seinem Eigentum stehende Gebäude mit einer größeren Anzahl vermieteter Wohnungen zum Verkauf an die Hand gegeben. Der Erstkäufer hatte bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages eine Provisionsvereinbarung mit dem Makler geschlossen. Das Gericht wies den Vortrag des Beklagten zurück, es handele sich um eine AGB, da der Kaufvertrag „en bloc“ für alle 28 Wohneinheiten abgeschlossen worden sei. Das Gericht lässt es dahinstehen, ob die Verwendung der Maklerklausel in einem notariellen Kaufvertrag, mag dieser auch 28 Wohnungen betreffen, überhaupt eine allgemeine Geschäftsbedingung darstelle. Jedenfalls müsse die Regelung den Vertragspartner des Verwenders entgegen der Gebote von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das sei vorliegend nicht der Fall, da der Verkäufer durch die Maklerklausel nicht beeinträchtigt werde. Der Vorkaufsberechtigte war damit zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet.

Fazit

Das ausführliche und gut begründete Urteil des KG bestätigt die bisherige Rechtsprechung des BGH. Eine Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag, nach der der Käufer an den Makler eine Maklerprovision zu zahlen hat, die sich im üblichen Rahmen hält und für die vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages eine maklervertragliche Regelung getroffen wurde, wirkt auch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, soweit er das Vorkaufsrecht ausübt.