Darlegungslast bei Rückzahlung des Maklerlohns
- Zur Darlegungslast eines Maklers der von seinem Kunden wegen eines vermuteten Verstoßes gegen § 656c Abs. 1 BGB auf Rückzahlung des Maklerlohns in Anspruch genommen wird.
- Die Darlegungs- und Beweislast für eine Rückforderung der Maklercourtage nach § 656c Abs. 1 BGB liegt nicht beim Makler, sondern bei dem Kaufinteressenten, der den Makler auf Rückzahlung in Anspruch nimmt.
LG Münster, Urteil vom 15.12.2022; 8 O 212/22
Sachverhalt
Der Kläger, ein Immobilienkäufer, beauftragt die beklagte Maklerin ihm eine Doppelhaushälfte zu vermitteln und verspricht im Maklervertrag eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises zu zahlen. Nach Abschluss des Kaufvertrages und Zahlung der Provision an den Makler verlangt der Kläger den Nachweis, dass auch der Verkäufer eine Provision in gleicher Höhe gezahlt habe. Die Maklerin versichert gegenüber dem Kläger schriftlich, dass sie mit dem Verkäufer eine Provision in gleicher Höhe wie mit dem Kläger vereinbart habe, dass sie aus Datenschutzgedanken und Verschwiegenheitsverpflichtungen sich aber gehindert sehe, den Maklervertrag bzw. einen Zahlungsnachweis vorzulegen. Die Maklerin versichert weiter, dass die Provision gezahlt worden ist und keine Erlassabrede mit dem Verkäufer geschlossen worden sei. Der Kläger verlangt daraufhin Rückzahlung der Provision und trägt vor, dass die Beklagte für einen wirksamen Maklerlohnanspruch, den sie mit dem Verkäufer nach § 656c vereinbart habe, darlegungs- und beweisbelastet sei und diesen Beweis nicht erbracht habe.
Entscheidung
Das Landgericht Münster weist die Klage ab und führt aus, dass derjenige, der jemandem Geld zahlt, um eine Leistungspflicht zu erfüllen, den fehlenden Rechtsgrund für die Leistung, wenn er sie zurückverlangt, belegen muss. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB. Ein Maklervertrag, der von § 656c BGB abweicht, ist gemäß § 656c Abs. 2 BGB unwirksam. Dies folgt unter anderem, wie das Gericht ausführt, auch aus § 656d BGB. Dort ist im Gegensatz zu § 656c BGB bestimmt, dass eine Überwälzung von Maklerkosten nur wirksam ist, wenn der Auftraggeber den Makler zur Zahlung von Maklerlohn in derselben Höhe verpflichtet. Dabei ist Fälligkeitsvoraussetzung, dass der „Überwälzende“, in der Regel der Verkäufer, die eigene Maklerlohnzahlung nachweist oder aber der Makler dies für ihn übernimmt.
Bei § 656c BGB sei dies von dem Gesetzgeber jedoch gerade nicht vorgesehen. In dieser Konstellation der Doppeltätigkeit müsse vielmehr der Käufer die von ihm behauptete Unwirksamkeit des von ihm geschlossenen Maklervertrages beweisen. Da aber hiermit dem Käufer zugemutet werde, eine sog. „negative Tatsache“ zu beweisen, nämlich, dass der Makler keinen Rechtsanspruch hat, die vom Käufer geleistete Provision zu behalten, wird die Beweislast dadurch erleichtert, dass dem Schuldner – vorliegend dem Makler – die sekundäre Darlegungslast aufgebürdet werde. Dieser sekundären Darlegungslast sei die Maklerin vorliegend nachgekommen, da sie dem Kläger bereits mitgeteilt hatte, dass sie mit dem Verkäufer einen Maklervertrag mit einem Entgelt von 3,57 % Provision geschlossen, der Verkäufer diese Provision gezahlt und es eine Rückzahlungs- oder Erlassabrede nicht gegeben habe. Damit habe die Maklerin – so das Landgericht – ihrer sekundären Beweispflicht Genüge getan. Der Kläger habe trotz Hinweises des Gerichts nicht den Verkäufer als Zeugen dafür benannt, dass dieser eine Provision in gleicher Höhe nicht gezahlt bzw. einen entsprechenden Maklervertrag nicht geschlossen habe.
Fazit
Ein bedeutsames und überzeugendes Urteil zu § 656c BGB. Zwar wird die Auffassung vertreten, dass dem Käufer ein Auskunftsanspruch gegenüber dem Makler dahingehend zusteht, dass der Makler über die Höhe der Provision des anderen Teils des Kaufvertrages und über etwaige Erlassabreden Auskunft zu erteilen habe. Der Kläger hatte vorliegend aber schon vor Klagerhebung entsprechende Auskünfte der Maklerin erhalten, sodass ein weitergehender Anspruch des Klägers nicht bestand.