Begriff „Einfamilienhaus“

Ein „Einfamilienhaus“ i.S.v. § 656c Abs. 1 S. 1 BGB ist jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Eine untergeordnete gewerbliche oder berufliche Nutzung (hier: 1/5 der Gesamtnutzfläche ist Bürofläche) ist unschädlich.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.01.2024; 7 U 243/22

Sachverhalt

Der klagende Makler verlangt vom Käufer Provision in Höhe von rund 34.000,00 €. Verkauft ist ein Einfamilienhaus mit einem Anbau, in dem sich ein Büro befindet. Der Makler hat mit dem Käufer eine Provision in Höhe von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer vom Kaufpreis vereinbart. Die Ehefrau des Verkäufers, die den Maklerauftrag erteilt hatte, hatte mit dem Makler eine von der Provisionsvereinbarung mit dem Käufer abweichende Provisionshöhe vereinbart. Unter Hinweis auf das in § 656c BGB geregelte Halbteilungsprinzip lehnt der Käufer die Zahlung der Provision ab mit der Begründung, der Makler habe sich nicht vom Käufer und Verkäufer eine Provision in gleicher Höhe versprechen lassen. Dies habe vorliegend erfolgen müssen, weil es sich bei dem verkauften Objekt um ein Einfamilienhaus i.S.v. § 656a BGB handele.

Entscheidung

Das Landgericht hat die Klage des Maklers abgewiesen. Das OLG Düsseldorf weist die Berufung des Maklers zurück und führt aus, dass ein Einfamilienhaus jedes Gebäude ist, das in erster Linie den Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts diene. Gemessen hieran tendiere die überwiegende Auffassung in der Literatur zu einer weiten Auslegung und halte eine untergeordnete gewerbliche oder berufliche Nutzung eines Hauses für unschädlich. Eine vorrangige Nutzung zu Wohnzwecken sei auch vorliegend zu bejahen angesichts eines Verhältnisses der Bürofläche zur Gesamtnutzfläche von etwa 1/5 der Gesamtnutzfläche als Bürofläche. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass das mit dem Haupthaus verbundene Büro über einen eigenen Eingang und eine eigene Hausnummer verfüge.
Das Gericht führt weiter aus, dass, da der Makler mit der Ehefrau des Verkäufers eine abweichende Provisionshöhe vereinbart hatte, ein Provisionsanspruch nicht entstanden sei. Der Anwendung des § 656c BGB steht nach Auffassung der OLG Düsseldorf auch nicht entgegen, dass nicht der Verkäufer, sondern dessen Ehefrau den Maklervertrag über das Objekt geschlossen habe. Die wirtschaftliche Identität ist, wie das Gericht ausführt, auch dann zu bejahen, wenn der Vertrag wie vorliegend in persönlicher Hinsicht von dem beabsichtigten Vertrag in der Form abweiche, dass statt des Eigentümers dessen Ehefrau den Maklervertrag abschließe.

Fazit

Der Begriff des Einfamilienhauses ist weit auszulegen. Auch umfangreiche Nebenräume wie Anbauten, Schuppen oder eine größere Garage sind für die Auslegung des Begriffes als „Einfamilienhaus“ unschädlich.