Aufklärungspflichten des Maklers

Schließt der als Verkäufer-Makler handelnde Makler keinen Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten, obliegt dem Verkäufer-Makler keine Auskunfts- und Beratungspflicht für den Kaufinteressenten. Es besteht für ihn lediglich die Pflicht, den Kaufinteressenten nicht bewusst über den Zustand und den Ertrag der Immobilie zu täuschen.

KG, Urteil vom 19.04.2007; Az. 12 U 67/06

Sachverhalt

Die Klägerin nimmt den Makler auf Schadensersatz in Anspruch und wirft ihm die Verletzung von Aufklärungspflichten bezüglich des angebotenen Grundstücks vor. Der Makler hatte nur mit dem Verkäufer einen provisionspflichtigen Maklervertrag abgeschlossen, nicht mit der Klägerin. Die Klägerin war an den Makler wegen einer Kreditvermittlung herangetreten. In diesem Zusammenhang wies der Makler die Klägerin auf die Immobilie hin, die die Klägerin anschließend kaufte. Sie wirft dem Makler vor, ihr bauliche Mängel ebenso wie Ertragsmängel des Hausgrundstückes verschwiegen zu haben.

Entscheidung

Das Kammergericht weist die Klage ab. Der Makler sei nicht für die Klägerin provisionspflichtig tätig geworden, sondern nur für den Verkäufer, von dem er auch Provision erhalten habe. Somit sei ein Maklervertrag zwischen der Klägerin und dem Makler nicht zustande gekommen. Eine Verletzung von Aufklärungspflichten eines Maklervertrages setze jedoch voraus, dass der Makler Aufklärungspflichten gegenüber seinem Kunden verletzt habe. Da der Makler keinen Vertrag mit der Klägerin geschlossen habe, sei er ihr gegenüber auch nicht im Rahmen einer Doppeltätigkeit verpflichtet. Damit bestanden für den Makler somit lediglich die Pflichten, die Klägerin nicht bewusst über den Zustand und den Ertrag der Immobilie zu täuschen, sich mithin keiner unerlaubten Handlung oder eines sittenwidrigen Verhaltens schuldig zu machen. Ein solches sittenwidriges Verhalten konnte dem Makler aber nicht vorgeworfen werden, so dass die Klage abzuweisen war.

Fazit

Werden Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Aufklärung oder Beratung geltend gemacht, ist zunächst zu prüfen, ob bzw. welches Vertragsverhältnis besteht. In der Regel verbindet den Makler – auch – mit dem Käufer ein Maklervertrag, der dann den Makler im Einzelfall verpflichten kann, Aufklärung und Beratung zu erbringen. Fehlt es an einem solchen Vertrag, kann sich eine Beratungspflicht des Maklers nur dann ergeben, wenn ihm, ohne das ein Makler-Käufer-Vertrag geschlossen ist, im notariellen Kaufvertrag ein direkter unmittelbarer Zahlungsanspruch gegenüber dem Käufer im Rahmen eines Vertrages zu Gunsten Dritter eingeräumt wird (so BGH, 22.09.2005; III ZR 295/04).