Aufklärungs- und Sorgfaltspflicht des Maklers bei der Weitergabe von Informationen des Verkäufers an den kaufinteressierten Auftraggeber

Ein Makler muss seinem kaufinteressierten Auftraggeber grundsätzlich alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitteilen, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Der Makler verletzt seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Informationen, die er vom Veräußerer erhalten hat, darf er, solange keine begründeten Zweifel an deren Richtigkeit bestehen, grundsätzlich ungeprüft weitergeben, weil der Maklerkunde davon ausgehen muss, dass die in dem Exposé enthaltenen Aussagen über das nachzuweisende Objekt nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben.

LG Düsseldorf, Urteil vom 11.12.2025; 11 O 285/23

Sachverhalt

Der Kläger kontaktierte im Juli 2022 über eine Immobilienplattform das Maklerbüro des Beklagten. Dieser übersendete dem Kläger daraufhin das Exposé der streitgegenständlichen Immobilie mit einer angegebenen Wohnfläche von 150 m². Weiter hieß es im Exposé: „Das ausgebaute Dachstudio könnte als weiteres Kinderzimmer/Jugendzimmer genutzt werden, sodass alle Familienmitglieder genügend Platz finden. Wasser und Strom ist vorbereitet, falls ein weiteres Bad erwünscht ist.“ Vor der Erstellung des Exposés telefonierte die zuständige Mitarbeiterin des Beklagten mit der Verkäuferin der Immobilie, um die Wohnfläche für das Objekt abzustimmen. Die Verkäuferin teilte mit, dass sie sich selbst bei dem zuständigen Bauamt hinsichtlich der tatsächlichen Wohnfläche, insbesondere der Genehmigung des ausgebauten Dachbodens als Wohnfläche, rückversichert habe und ihr von dem Mitarbeiter der Stadt bestätigt worden sei, dass das Dachgeschoss zur Wohnfläche zähle und die Wohnfläche des gesamten Hauses bei ca. 150 m² liege. Der Beklagte übersandte einen von der Verkäuferin überlassenen Grundriss nebst Wohnflächenberechnung an den Kläger, in dem die Wohnfläche inklusive Dachgeschoss handschriftlich mit „160 qm“ angegeben war. Bei einer Wohnungsbesichtigung durch die Kläger war das ausgebaute Dachgeschoss als vollwertiges Zimmer ausgestattet. Am 29.09.2022 erwarb der Kläger durch notariellen Kaufvertrag die streitgegenständliche Immobilie und zahlte die Maklerprovision an den Beklagten. Mit anwaltlichem Schreiben vom 08.03.2023 forderte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz. Dieser habe seine Aufklärungspflicht aus dem Maklervertrag verletzt, da die Immobilie lediglich eine Wohnfläche von ca. 117 m² aufweise, weil das ausgebaute Dachstudio nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe, mithin keine Genehmigung zur Nutzung zu Wohnzwecken vorliege.

Entscheidung

Das LG Düsseldorf verneint einen Schadensersatzanspruch des Klägers aus §§ 280 Abs. 1, 652 BGB. Der Beklagte habe keine sich aus dem Schuldverhältnis ergebene Pflicht verletzt. Aufgrund seiner Aufklärungspflicht habe der Makler dem Auftraggeber grundsätzlich alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Dies gelte auch dann, wenn der Makler in zulässiger Weise – wie hier – für beide Parteien des Hauptvertrages tätig wird. Besondere Fachkenntnis könne von einem Makler in der Regel nicht erwartet werden; übernimmt er indes Beratungsaufgaben, schulde er entsprechende Sorgfalt. Der Makler verletzt unter anderem seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige – eigene oder sich zu Eigen gemachte – Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, müsse er zumindest diesen Umstand offenlegen. Es gelte indes für den Makler weiterhin, dass er Informationen, die er von dem Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben darf, weil der Maklerkunde davon ausgehen müsse, dass die in dem Exposé enthaltenen Aussagen über das nachzuweisende Objekt nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben. Das setzte allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen – insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt – mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat; dazu gehöre, dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. Hiervon abgesehen schulde jedoch der Makler seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen; insbesondere dürfe er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen sei nach Wertung des Gerichts eine Pflichtverletzung des Beklagten nicht ersichtlich. Für die Erstellung des streitgegenständlichen Exposés habe der beklagte Makler die Angaben der Verkäuferseite verwendet, die er zunächst ungeprüft habe weitergeben dürfen. Überdies habe die Mitarbeiterin des Beklagten vor Veröffentlichung des Exposés eine positive Rückmeldung von der Verkäuferin erhalten. Nach Ansicht des Gerichts hätte die Mitarbeiterin auch keine Zweifel daran habe müssen, dass der Dachboden gegebenenfalls nicht zur Wohnfläche gehört, da nach Aussage der Verkäuferin von einer behördlichen Stelle die Wohnfläche bestätigt worden sei. Ob eine solche Bestätigung tatsächlich vorgelegen hat, sei unerheblich, da die Mitarbeiterin hierauf habe vertrauen dürfen. Sie habe insoweit mit der von ihr zu erwartenden Sorgfalt – nämlich durch Rückversicherung bei der Verkäuferin – die betroffenen Informationen eingeholt und sondiert. Eine weitergehende Nachforschungspflicht bestehe indes nicht. Auch der Vorwurf der Klägerin, dem Beklagten hätte nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich sein müssen, dass das Dachgeschoss nicht zur Wohnfläche gehört, sei unbegründet. Das Dachgeschoss sei dem Augenschein nach als „normales“ Zimmer ausgebaut und auch bewohnt worden. Dieser Eindruck werde durch den von der Verkäuferin überlassenen Grundriss samt handschriftlicher Wohnflächenberechnung gestützt. Dem Beklagten und seiner Mitarbeiterin habe sich demnach gerade nicht aufgedrängt, dass es an einer Wohnnutzungsgenehmigung für den Dachboden fehle.

Fazit

Verletzt der Makler seine Aufklärungspflicht gegenüber dem Kaufinteressenten, kann dies Schadensersatzansprüche zur Folge haben und bei einer objektiv schwerwiegenden Treuepflichtverletzung sogar zur Verwirkung der Maklerprovision gemäß § 654 BGB führen. Die Aufklärungspflicht im Exposé beschränkt sich jedoch in der korrekten Wiedergabe der vom Verkäufer bereitgestellten Informationen. Eine darüberhinausgehende Nachforschungspflicht besteht, wenn keine begründeten Zweifel an der Richtigkeit der Aussagen des Verkäufers vorliegen, nicht.