Makler als Vertreter im Zwangsversteigerungsverfahren

Immobilienmakler sind nicht befugt, einen Gläubiger als Beteiligten im Sinne von §
9 ZVG in einem gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren zu vertreten. Die
Befugnis, Bieter zu vertreten, bleibt hiervon unberührt.

(BGH, Urteil 12.01.2011 – Az. I ZR 122/09)

Sachverhalt

Zwei zugelassene Rechtsanwälte, die im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit für Gläubiger
gerichtliche Zwangsversteigerungstermine wahrnehmen, verklagen einen Immobilienmakler
auf Unterlassung. Der Immobilienmakler bietet seinen Kunden an, sie im
Zwangsversteigerungsverfahren zu vertreten. Die Anwälte beantragen: „… die Beklagte unter
Androhung der gesetzlichen Ordnungsmittel zu verurteilen, es zu unterlassen, sich zu
erbieten, für Gläubiger in gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren Terminvertretungen
zu übernehmen und diese durchzuführen.“
Der Immobilienmakler beantragt Klagabweisung und macht geltend, dass es sich bei den
Zwangsversteigerungsverfahren nicht um einen „Parteiprozess“ im Sinne von § 79 ZPO
handele. Ein Ausschluss des Maklers von der Vertretung eines Gläubigers im
Zwangsversteigerungstermin verstoße gegen das Grundrecht der freien Berufsausübung sowie
gegen das Willkürverbot und gegen das rechtsstaatliche Verhältnismäßigkeitsprinzip.
Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht Oldenburg haben dem Klagantrag der
Rechtsanwälte stattgegeben. Der BGH weist die Revision des Immobilienmaklers gegen das
Urteil des OLG Oldenburg zurück.

Entscheidung

Nach Auffassung des BGH umfasse der Unterlassungsantrag nach seinem Wortlaut die
Übernahme der Terminvertretung für die Gläubiger und die Durchführung des Termins. Nach
dem Wortlaut würde damit auch die Vertretung des Gläubigers bei der Abgabe eines
Eigengebotes erfasst werden. Wie der BGH weiter ausführt, zählen Bieter nicht zu den
Beteiligten im Sinne des § 79 ZPO. Ein Bieter könne sich deshalb im
Zwangsversteigerungstermin von jeder bevollmächtigten natürlichen oder juristischen Person
vertreten lassen. Dies gelte auch für den Gläubiger, soweit er am Versteigerungstermin
lediglich als Bieter teilnehme und ein Gebot abgebe.

Die Vorschrift des § 79 ZPO sei dazu bestimmt, im Interesse der Marktteilnehmer,
insbesondere der Verbraucher, das Marktverhalten zu regeln. Die Vertretungsbeschränkung
gemäß § 79 ZPO diene dabei vor allem der Sicherstellung einer sachgerechten Vertretung der
Partei im gerichtlichen Verfahren und andererseits der Ordnung des Prozesses. Auch wenn im
Zwangsversteigerungstermin grundsätzlich kein kontradiktorisches Aufeinandertreffen von
Gläubigern und Schuldnern stattfinde, handele es sich doch um ein gerichtliches Verfahren
mit in der Regel erheblicher Tragweite: Gläubiger und Schuldner verfolgen widerstreitende
Interessen, wenn etwa Streit über die Anordnung, Einstellung oder Fortsetzung des
Zwangsversteigerungsverfahrens herrscht. Eine sachgerechte Wahrnehmung der Interessen
des Gläubigers erfordere daher eine erschöpfende Beratung des Gläubigers, die auch
umfassende materielle und formelle Rechtskenntnisse voraussetzt. Soweit der Makler von der
Vertretung eines Gläubigers durch § 79 ZPO im Zwangsversteigerungsverfahren
ausgeschlossen werde, sei dieser Eingriff in die Berufsausübungsfreiheit durch ausreichende
Gründe des Gemeinwohls gerechtfertigt. Als übergeordnete Gemeinwohlziele seien der Schutz
der rechtsuchenden Bevölkerung und eine funktionierende Rechtspflege anerkannt. Auch
wenn Immobilienmakler über für den Versteigerungstermin wichtige praktische Kenntnisse
und Erfahrungen verfügen können, wie etwa auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung, so
sei – wie der BGH ausführt – doch nicht sicher gestellt, dass diese Berufsgruppe auch die für
eine sachgerechte Wahrnehmung eines Gläubigers im Zwangsversteigerungstermin
notwendigen materiell-rechtlichen und verfahrens-rechtlichen Kenntnisse habe.

Das Verbot der Vertretung von Gläubigern stelle auch keinen erheblichen Eingriff in den
Kernbereich der Maklertätigkeit dar. Die mit § 79 ZPO verfolgten Interessen des Gemeinwohls
seien derart gewichtig, dass sie die Zumutbarkeit der Beeinträchtigung der
Berufsausübungsfreiheit zu begründen vermögen.

Fazit

Wie die Entscheidung des BGH deutlich macht, werden bei der rechtlichen Vertretung vor
Gericht nicht anwaltlich tätige Personen in der Prozessvertretung eingeschränkt. Schon das
Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) hat zu Einschränkungen für den Grundstücks- und
Wohnungseigentumsverwalter bei der gerichtlichen Geltendmachung von Mieten bzw. von
Wohngeldern geführt. Dass der Makler den Gläubiger im Versteigerungsverfahren nicht
sachgerecht vertreten kann, dürfte im Einzelfall in Frage stehen. Die Vergangenheit hat
gezeigt, dass Makler häufig besondere Kenntnisse und Erfahrungen im
Zwangsversteigerungsbereich haben, die ihren Kunden zugute kommen können.

Mit dieser Entscheidung des BGH ist nun aber klargestellt, dass der Makler unabhängig vom
Einzelfall nicht zu dem Kreis derjenigen gehört, die einen Gläubiger im gerichtlichen
Zwangsversteigerungsverfahren vertreten darf. Tritt der Gläubiger hingegen nur als Bieter
auf, ist eine Vertretung durch den Makler zulässig.