Mängelbeseitigungskosten von 6,83 % des Kaufpreises – Erwerber kann zurück­treten.

1. Die Feststellung, ob ein Mangel erheblich ist und der Besteller aufgrund dessen vom Ver­trag zurücktreten kann, erfordert eine umfassende Interessenabwägung, die die Bedeu­tung des Mangels und des Beseitigungsaufwands berücksichtigt.
2. Bei behebbaren Mängeln ist auf die Kosten der Mängelbeseitigung und nicht auf das Aus­maß der Funktionsbeeinträchtigung abzustellen. Soweit für die Abgrenzung Prozentsätze (Reparaturkosten im Verhältnis zum Kaufpreis) herangezogen werden, liegt die Erheblich­keitsschwelle bei 5 % des Mangelbeseitigungsaufwands.

OLG Dresden, Urteil vom 12.05.2016; 8 U 451/15;
BGH, Beschluss vom 07.11.2018; VII ZR 142/16 (Nichtzulassungsbeschwerde wurde zurückgenommen)

Sachverhalt

Die Kläger erwarben 2006 von der Beklagten eine Eigentumswohnung, in der die Beklagte als Verkäuferin sich verpflichtete, das Bauwerk gemäß Baubeschreibung herzustellen. Der Kauf­preis war ein Festpreis, der die Kosten für die schlüsselfertige Herstellung (Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum) enthielt. Die Zusammensetzung des Kaufpreises war im Kauf­vertrag aufgeschlüsselt in Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungskosten. Die Kläger rügen 100 Mängelpunkte sowohl im Gemeinschaftseigentum wie im Sondereigentum. Nachdem die Mängelbeseitigung abgelehnt wurde, sind die Kläger vom Kaufvertrag zurückge­treten.

Entscheidung

Das OLG Dresden gibt dem Klagantrag statt. Die Kläger sind von dem Kaufvertrag mit Sanierungsverpflichtung wirksam zurückgetreten. Den Klägern steht darüber hinaus ein Anspruch auf Ersetzung weitergehenden Schadens, der dem Kläger im Zusammenhang mit dem Kauf der Eigentumswohnung entstanden ist und künftig entstehen wird, zu, soweit diese nicht durch die Rückabwicklung des Kaufgeschäftes abgegolten sind.

Nach dem dem Gericht vorliegenden Sachverständigengutachten bestehen umfangreiche, jeweils für sich betrachtet eher geringfügige, in ihrer Menge jedoch erhebliche Mängel am Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.

In ihrer Gesamtheit können die Mängel nicht als unerheblich angesehen werden. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Bei behebbaren Kosten ist grundsätzlich auf die Kosten der Mängelbeseitigung und nicht auf das Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung abzu­stellen. Soweit für die Abgrenzung Prozentsätze (Reparaturkosten im Verhältnis zum Kauf­preis) herangezogen werden, liegt die Erheblichkeitsschwelle bei 5 %. Der Sachverständige hat diese Mängelbeseitigungskosten auf ca. 6,83 % des Erwerbspreises geschätzt. Der Sach­verständige hat die für die Mängelbeseitigung im Gemeinschaftseigentum anfallenden Kosten anteilig auf die Eigentümer umgelegt. Dies ist nach Auffassung des OLG Dresden nicht zulässig, vielmehr sind die Kosten bei jedem einzelnen Erwerber anzusetzen, weil jedem Erwerber für sich ordnungsgemäßes Gemeinschaftseigentum geschuldet wird. Da die Kosten für die Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum 43.800,00 € betrugen, ergaben sich damit 45,09 % des Kaufpreises von 97.135,00 €. Die Kläger sind damit wirksam vom Kauf­vertrag zurückgetreten.

Fazit

Von Bedeutung ist das Urteil des OLG Dresden im Hinblick auf die Klarstellung der Erheblich­keitsgrenze gemäß § 323 Abs. 5 BGB. Während das Landgericht Leipzig noch die Erheblich­keitsgrenze bei 10 % zog, geht das OLG Dresden davon aus, dass bei einem behebbaren Mangel die Erheblichkeitsschwelle bei 5 % des Mängelbeseitigungsaufwandes liegt.

Bedeutsam ist diese Entscheidung weiter auch deshalb, weil das Gericht die insgesamt im Gemeinschaftseigentum anfallenden Sanierungskosten anteilig auf die Eigentümer umlegt. Die Kosten der Sanierung des Gemeinschaftseigentums sind bei jedem Erwerber anzusetzen, weil jedem Erwerber für sich ordnungsmäßiges Gemeinschaftseigentum geschuldet wird.