Kostentragungsverpflichtung des Wohnungseigentümers bei Instandsetzung von
Fenstern.

Sieht die Teilungserklärung vor, dass Teile des Gemeinschaftseigentums, die sich im
Bereich des Sondereigentums befinden, vom Wohnungseigentümer auf eigene
Kosten in Stand zu halten sind, so zählt hierzu auch die tischlermäßige
Instandsetzung der Fenster.

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 11.10.2012, Az. 980b C 50/12

Sachverhalt

In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft findet sich folgende
Regelung:
„6.2. Jeder Eigentümer hat die Gegenstände, Anlagen und Teile von diesen, die
entweder in seinem Sondereigentum stehen oder sich als
Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden oder
seinem Sondernutzungsrecht unterliegen, ordnungsgemäß in Stand zu halten
und in Stand zu setzen, und zwar auf eigene Kosten. Das gilt – unbeschadet
seiner etwaigen Ersatzansprüche – auch dann, wenn Schäden durch Dritte oder
höhere Gewalt verursacht worden sind.
Die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen, die sich im Bereich des
Sondereigentums befinden, obliegt ohne Rücksicht auf die Ursache des
Schadens dem Eigentümer, wobei diesem jedoch die Geltendmachung etwaiger
Schadensersatzansprüche gegen Dritte vorbehalten bleibt.
6.3. Das Gemeinschaftseigentum wird durch den Verwalter auf
gemeinschaftliche Kosten der Eigentümer in Stand gehalten und bei
Beschädigung in Stand gesetzt.“
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.04.2012 wird der Beschluss gefasst, dass
die Maler-, Gerüst- und ggf. Tischlerkosten für die Sanierung der Fenster dem jeweiligen
Eigentümer in Rechnung gestellt werden. Konkret handelt es sich bei den beschlossenen
Arbeiten um eine tischlermäßige Instandsetzung und den Außenanstrich der Fenster und
damit um Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum. Dieser Beschluss wird angefochten.

Entscheidung

Das Amtsgericht weist die Klage ab. Ziff.6.2. der Teilungserklärung regele abweichend von
§ 16 Abs.2 WEG die Kostentragungspflicht dahingehend, dass sie nur einzelne
Wohnungseigentümer treffe. Dies jedenfalls dann, wenn es sich um Fenster handelt, die sich
als Gemeinschaftseigentum im Bereich eines Sondereigentums befänden. Zwar werde diese
Kostentragungspflicht für die Fenster nicht ausdrücklich ausgesprochen; aus der
Zusammenschau der Absätze 1 und 2 von Ziff.6.2. der Teilungserklärung ergebe sich aber,
dass sich die Fenster im Bereich des Sondereigentums im Sinne des maßgeblichen Absatz 1
der Ziff.6.2. Teilungserklärung befänden. Der Wortlaut von Ziff.6.2. lasse unmissverständlich
erkennen, dass die Teilungserklärung davon ausgehe, dass sich im Gemeinschaftseigentum
stehende Fenster und Türen im Bereich eines Sondereigentums befinden können. Da es nur
Außenfenster gäbe, die sich im Bereich der Sondereigentumseinheiten befinden und keine
Außenfenster außerhalb, handele es sich um die streitgegenständlichen Fenster, die nach dem
Willen der Teilungserklärung als im Bereich des Sondereigentums befindlich einzustufen sind.
Unerheblich sei dabei, dass die Fenster besonders zahlreich sind und einen Großteil der
gesamten Außenfläche einnehmen. Unerheblich sei auch, dass sich die Fenster nur teilweise,
nämlich nur im oberen Bereich, öffnen lassen. Für die Eigenschaft als Fenster sei nicht
erforderlich, dass sich das Element öffnen lasse.

Fazit

Die Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg steht in Übereinstimmung mit der
Rechtsprechung des BGH. Dieser hat in seiner Entscheidung vom 16.11.2012 ausgeführt,
dass dann, wenn ein Balkon zum ausschließlichen Gebrauch durch einen
Wohnungseigentümer bestimmt ist und nach der Teilungserklärung auf dessen Kosten in
Stand zu setzen ist, dies auch die Kosten umfasst, die die im Gemeinschaftseigentum
stehenden Teile des Balkons betreffen. Damit sind auch die Kosten für Isolierung und
Abdichtungsanschlüsse vom Wohnungseigentümer zu tragen.
Bei der Auslegung von vom Gesetz abweichenden Kostentragungsregelungen wird deshalb zu
beachten sein, ob es sich um Teile des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, die
ausschließlich vom einzelnen Wohnungseigentümer genutzt werden bzw. genutzt werden
können, bzw. ob sie sich im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers
befinden.