Keine formularmäßige Übertragung der Kosten für „Versicherungen“ im Gewerberaummietvertrag
BGH, Urteil vom 26.09.2012; XII ZR 112/10
Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den
Vertragspartner entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen,
§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus
ergeben, dass formularmäßige Vereinbarungen nicht klar und verständlich sind. Bei
Vereinbarungen zur Übertragung von Mietnebenkosten kommt dem gesetzlichen
Transparenzgebot eine besondere Bedeutung zu. Mietnebenkosten sind Bestandteil der Miete.
Eine Beurteilung der Angemessenheit und Marktgerechtigkeit der zu zahlenden Miete kann
vom Mieter nur dann verlässlich erfolgen, wenn er sich anhand einer ausdrücklichen und
inhaltlich genügend bestimmten Umlagevereinbarung zumindest ein grobes Bild davon
machen kann, welche zusätzliche Kosten neben der Grundmiete auf ihn zukommen können.
Nach diesen Maßstäben ist die formularmäßige Übertragung der Kosten für „Versicherungen“
in einem Gewerberaummietvertrag unwirksam. Der BGH: „Die Klausel ist inhaltlich unklar,
weil sie den Mieter keine Anhaltspunkte dafür bietet, im Rahmen seiner wirtschaftlichen
Kalkulation Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versicherungskosten
abschätzen zu können.“ Dies gilt auch bei Übertragung der Kosten für „die üblichen
Versicherungen“, wie der BGH bereits im Jahre 2005 (XII ZR 158/01) entschieden hatte.
Praxishinweis:
Auch der Hinweis auf die in § 2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthaltene
Definition hilft nicht. Zwar kann diese für die Wohnraummiete geltende Vorschrift auch als
Hilfsmittel zur Bestimmung umlegbarer Kosten im Gewerbemietrecht Anwendung finden. Im
entschiedenen Fall war ein Rückgriff auf diese Vorschrift jedoch deshalb nicht zulässig, weil
die maßgeblichen Regelungen in der Betriebskostenverordnung nicht allgemein für alle
Versicherungskosten gelten, sondern nur eine Definition der Kosten für Sach- und
Haftpflichtversicherung geben. Verwendern von formularmäßigen Gewerberaummietverträgen
ist deshalb dringend zu raten, Versicherungskosten zu spezifizieren, wenn sie über die
Definition in § 2 Nr. 13 BetrKV hinausgehen.