Kaufvertragsrecht: Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes als Sachmangel

1. Bei einer vom Verkäufer nicht offenbarten Denkmaleigenschaft eines Gebäudes, hier eines im 17. Jahrhundert erstellten Fachwerkhauses, handelt es sich nicht um einen Rechts­mangel, sondern um einen Sachmangel. Die Denkmaleigenschaft bedeutet für ein Kauf­objekt eine öffentlich-rechtliche Beschränkung, die dem jeweiligen Eigentümer zusätzliche Verhaltens- und Unterlassungspflichten auferlegt. Durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler sind die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 BGB nicht unerheblich eingeschränkt.
2. Mit der Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes ist verbunden, dass der Eigentümer nach § 2 des Denkmalschutzgesetzes von Rheinland-Pfalz vom 22.03.1978 verpflichtet ist, das Kulturdenkmal im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen.
3. Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel, die zur Folge hat, dass der Verkäufer eines denkmalgeschützten Hauses sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss stützen kann, setzt  voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
4. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

OLG Koblenz, Urteil vom 20.12.2018 – 1 U 287/18

Sachverhalt

Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag ein Fachwerkhaus, das in der Ursubstanz schon im 17. Jahrhundert gebaut worden war. Im Kaufvertrag ist folgender Gewährleistungs­ausschluss enthalten: „Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängel am Vertragsgegenstand (insbesondere wegen des Bauzustands bestehender Gebäude) werden hiermit ausge­schlossen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Alt­lasten und unsichtbare Mängel wie Hausschwamm, Asbest etc. sowie Abstandsflächen­übernahmen und Baulasten nicht bekannt sind. Garantien werden nicht abgegeben. Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist.“

Der Kläger trägt vor, der beklagte Verkäufer habe wahrheitswidrig auf seine Frage verneint, dass das Objekt unter Denkmalschutz stehe. Der Verkäufer erklärt, dass nach seiner Auffassung das Gebäude nicht unter Denkmalschutz stehe, da die Aufnahme in die Denkmal­schutzliste keine Unterschutzstellung als Denkmal beinhalte. Der Kläger verlangt Minderung des Kaufpreises.

Entscheidung

Das Landgericht weist die Klage ab. Das OLG Koblenz weist die Berufung des Beklagten zurück. Eine Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes, hier aus dem 17. Jahrhundert stammenden Fachwerkhauses, stellt sich zwar als Sachmangel und nicht als Rechtsmangel dar. Durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler sind die Befugnisse des Eigen­tümers nach § 903 nicht unerheblich eingeschränkt. Gemäß § 444 BGB kann sich der Ver­käufer nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Aufgrund der Behauptung des Klägers, über die Denkmalschutzeigenschaft des Objektes sei vor Kaufvertragsabschluss gesprochen und die Ehefrau des beklagten Verkäufers und die Maklerin hätten diese verneint, hat das OLG eine Beweisaufnahme durch­geführt. Im Rahmen der Beweisaufnahme hatte die Ehefrau erklärt, keine konkrete Kenntnis von der Denkmaleigenschaft gehabt zu haben. Sie sei vielmehr aufgrund von erfolgten Umbauarbeiten und Veränderungen am Haus und aufgrund einer erfolglosen Internet-Recherche davon ausgegangen und dies habe sie dem Kläger mitgeteilt, dass sie bezüglich einer etwaigen Denkmalschutzeigenschaft nichts habe finden können. Das Haus sei geerbt und Unterlagen über Denkmalschutzeigenschaft habe es nicht gegeben. Die ebenfalls als Zeugin gehörte Maklerin sagte aus, dass sie nicht mehr konkret wisse, was die Ehefrau des Beklagten in Bezug auf den Denkmalschutz gesagt habe. Ihrer Erinnerung nach habe die Ehe­frau, nachdem das Haus mit den Umbauarbeiten besichtigt worden sei, nur die Vermutung geäußert, und der Hinweis auf den veränderten Giebel, dass kein Denkmalschutz bestehe. Die Ehefrau habe sich aber nicht definitiv und abschließend über den Denkmalschutz geäußert.

Da die Arglisthaftung voraussetzt, dass dem Verkäufer Mängel bekannt sind, er sie für mög­lich hält und billigend in Kauf nimmt, konnte dies nach Auffassung des Gerichts dem Verkäufer vorliegend nicht nachgewiesen werden.

Fazit

Die Entscheidung macht die Schwierigkeiten deutlich, die dem Immobilienkäufer erwachsen, will er dem Verkäufer arglistige Täuschung vorwerfen. Dass über eine eventuelle Denkmal­eigenschaft des Objekts gesprochen wurde vor Kaufvertragsabschluss und der Kläger der Äußerungen der Ehefrau des Verkäufers dahin verstand, dass kein Denkmalschutz bestehe, sind noch nicht Beweis dafür, dass dem Verkäufer eventuelle Fehler bekannt sind. Für den Käufer bleibt bei Unsicherheiten bezüglich der Mängel eines gekauften Hauses demgemäß die Empfehlung, alle für ihn wichtigen Eigenschaften des Kaufobjekts im Kaufvertrag zu regeln und sich ggf. zusichern zu lassen.